法律艾注意／兇宅．法律難解的爭議(定義篇)

近日爆出震驚社會的板橋分屍案，男子疑似於租屋處將女友殺害後分屍，使該不動產一夕之間成了坊間聞之色變的兇宅。
在例來的不動產交易中，凶宅都是消費者相當重視的問題，但因為凶宅之認定主觀性太重，又涉及當事人隱私過鉅，至今尚無任何政府公開資訊，故政府、法院對於凶宅的認定，成為了重要的焦點。

凶宅真的是毫無依據嗎？其實不全然如此。

●內政部曾對凶宅做出函令
內政部函令中曾表示凶宅的定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

惟該函令把兇宅的範圍限縮於賣方產權持有期間，雖對於交易雙方較為公平，畢竟要求賣方完整知悉其持有期間前發生之事確有其困難。然相關解釋亦有吊詭之處，如這次黃女殺人分屍案，即為過戶後才在該不動產殺害其男友，按內政部之函令，黃姓女子並沒有出售凶宅予買方，反倒是買方在其產權持有期間該不動產成為凶宅，明顯已脫離一般人的認知。
而法院雖不受內政部拘束，但在兇宅認定上確有法院採取該函令之見解，如台灣高等法院99年重上字第579號判決，惟此類判決仍屬鳳毛麟角。


●法院對於凶宅之態度
凶宅於現行法律上並無定義，但近年來法院在遇到此類案件時，基本上皆認同凶宅之存在，且認同其造成交易價格減損。
如台灣高等法院101年上易字第9301號判決「屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之『凶宅』，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，『凶宅』將會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係為民法所規定之瑕疵。」即認定凶宅為一種物之瑕疵。
且法院對此類案件亦多以一般社會觀念認定凶宅於一般人之心理上確實難以接受，足以成為解除契約或減少買賣價金等之原因。惟此影響如何計算，是否可解約、減價也多取決於民間團體的估價或法院自由心證。

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