【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看

你知道什麼是「房地合一稅」嗎？目前房地合一稅2.0的新舊制，又有什麼差異呢？本文就一次帶你看房地合一稅申報、計算及新舊制差異，讓你可以更快速瞭解自己該繳納多少稅費，並正確試算的稅費金額喔！

什麼是「房地合一稅」？

房地合一稅，屬於交易稅的一種，有出售房地時就需申報，若出售有獲利則需進一步繳稅。目前只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。

自住者會被課徵房地合一稅嗎？

房地合一稅主要目的，在抑制投資客對於房地產的炒作，自住者不用擔心受影響，若你符合自住目的，仍可適用「重購退稅」及「自住減免」的兩大優惠，以下也針對這兩大優惠，做詳細的介紹與說明。

重購退稅：為政府提供換屋族的節稅優惠，簡單來說，當你在賣舊房子後的2年內購買新屋，且房屋為自住用途，你便可以申請重購退稅，以退還你在滿賣過程中所繳納的部分稅金，以減輕換屋時的經濟負擔。無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠：

房地合一稅(新制)
• 包括出售前一年未做營業或出租。
• 個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住。
• 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。
• 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制 。

自住減免：意指若你賣掉你自己、配偶或未成年子女已經居住超過6年的房屋，且期間內沒有出租或生意營業使用，那麼便可以享有房地合一稅的優惠。

• 賣房所得在400萬內：適用免稅額，免稅率
• 超過400萬：適用10%的所得稅率（需留意優惠為6年內限用一次）

資料來源：財政部中區國稅局＞享房地合一稅重購自住房地優惠，因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款
※ 本文參考資訊來源為「財政部國稅局」，內容如有異動均以官方最新公告為準。

房地合一稅怎麼計算？申報時間＆準備文件一次看！

因為房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。

申報時間：

房地合一稅申報時間點包含：
• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報。

申報方式：

• 臨櫃申報：可親自至戶籍地國稅局臨櫃辦理申報
• 線上申報：至財政部電子申報系統申報

申報文件：

• 申報書
• 買賣交易契約書影本
• 想抵扣的費用證明相關文件

申報流程：

1. 備妥相關文件及資料（如身分證、印章、買賣契約書、不動產登記謄本、購屋契約及各支出單據）
2. 選擇臨櫃or線上申報
3. 計算應繳納之稅額
4. 計算完畢後，列印申報書及繳款書
5. 繳稅完成，保留相關單據以備查

影音觀看、線上收聽>> 購屋族必看！房地合一稅2.0大解析！搞懂算法＆修法重點！ft.徐佳馨

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房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異比一比！

那房地合一稅2.0新制與舊制，又有哪些差異呢？以下就也彙整房地合一稅的四點大修法重點：

◆ 拉長「短期交易」重稅期：為了：抑制短期炒作房地產之購屋者，房地合一稅2.0新制修正了個人短期交易的房地適用高稅率持有期間。從舊版原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。

（圖片來源：財政部）

◆ 將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。

◆ 提高境內企業稅率：為防止營利法人事業短期炒作房地產，從原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。這意味著，如果公司在購買房地產後的2年內賣掉，將被課以45%的高稅率；只有超過5年再賣，稅率才會降回為20%。

◆ 補足舊版避稅漏洞：為了防堵有人假借公司股權移轉之名，行房地交易之實的避稅行為。新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅。

房地合一稅新版六大修法重點彙整：

項目	重點說明
1.短期套利者課重稅	延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 ◾ 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 ◾非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年
2.法人比照個人課稅	營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅
3.擴大房地合一的課稅範圍	增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成
4.土地漲價總數額增設減除上限	防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值
5.五種交易不受影響	◾ 維持稅率20% - 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 - 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 - 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 - 營利事業興建房屋完成後第一次移轉 ◾ 維持稅率10% - 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅)
6.適用日期	(110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。

※資料來源：財政部國稅局

房地合一税2.0常見問題QA

Q1：房地合一稅一定要在戶籍地申報嗎？
A1：是的，申報時需在戶籍所在之國稅局。若為外籍人士，則以居留地址所在地國稅局為主。若申報時，無戶籍地或居留地者，應以房屋或土地所在之國稅局申報。另外，若申報者為外籍人士，且出售的土地或房屋位於台北市或高雄市，需至國稅局的「總局外僑股」辦理申報。

Q2：若沒繳納房地合一稅，會如何？
A2：如果你未依規定繳納房地合一稅，根據為「逾期未繳」或「未繳稅款」之情境，影響也不相同：

逾期未繳	未在移轉登記日起30天內完成申報	將裁罰應納稅額的最高15%作為罰鍰（上限3萬元）
	通知補申報，但仍未申報	最重將處以1倍的罰鍰

已申報 但未繳費

• 遭強制執行（如查封財產、凍結帳戶、限制出境等） • 將加收滯納金利息，利率約為每萬分之二 • 未來將無法辦理房地移轉

Q3：獨資、合夥盈利事業，該如何申報？
A3：為獨資或合夥的營利事業，需由房屋或土地的實際持有人，並依照個人房地合一規定課徵所得稅，申報該筆交易所得。且該筆房屋、土地交易所得，也將不會計入獨資或合夥事業本身的營利所得去課稅。

Q4：房屋、土地的持有期間，如何計算？
A4：針對房屋、土地持有期間之計算，以自取得日起算至交易日止為原則。以自有土地與其他營利事業合建分屋，其土地持有期間之計算，以原取得合建前土地之日起算至交易日止；所分配取得之房屋持有期間之計算，以該土地之持有期間為準。

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