下載住商APP 【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看
什麼是「房地合一稅」？
房地合一稅，屬於交易稅的一種，有出售房地時就需申報，若出售有獲利則需進一步繳稅。目前只要於2016年後取得之房地，出售時均得適用本稅制規定。總括來說房地合一稅與房地交易舊制差異最大一點為需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，搭配自有規定的適用稅率，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
自住者會被課徵房地合一稅嗎？
房地合一稅主要目的，在抑制投資客對於房地產的炒作，自住者不用擔心受影響，若你符合自住目的，仍可適用「重購退稅」及「自住減免」的兩大優惠，以下也針對這兩大優惠，做詳細的介紹與說明。
重購退稅：為政府提供換屋族的節稅優惠，簡單來說，當你在賣舊房子後的2年內購買新屋，且房屋為自住用途，你便可以申請重購退稅，以退還你在滿賣過程中所繳納的部分稅金，以減輕換屋時的經濟負擔。無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠：
房地合一稅(新制)
• 包括出售前一年未做營業或出租。
• 個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住。
• 只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。
• 五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項，即可採先繳後退機制 。
自住減免：意指若你賣掉你自己、配偶或未成年子女已經居住超過6年的房屋，且期間內沒有出租或生意營業使用，那麼便可以享有房地合一稅的優惠。
• 賣房所得在400萬內：適用免稅額，免稅率
• 超過400萬：適用10%的所得稅率（需留意優惠為6年內限用一次）
資料來源：財政部中區國稅局＞享房地合一稅重購自住房地優惠，因特殊原因未設戶籍可免追繳稅款
※ 本文參考資訊來源為「財政部國稅局」，內容如有異動均以官方最新公告為準。
房地合一稅怎麼計算？申報時間＆準備文件一次看！
因為房地合一稅 是在 2016 年後才正式施行，因此在 105 年 1 月 1 日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。
申報時間：
房地合一稅申報時間點包含：
• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內完成申報
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內完成申報
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內完成申報。
申報文件：
• 申報書
• 買賣交易契約書影本
• 想抵扣的費用證明相關文件
影音觀看、線上收聽>> 購屋族必看！房地合一稅2.0大解析！搞懂算法＆修法重點！ft.徐佳馨
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房地合一2.0版(新版) v.s 1.0(舊版)差異比一比！
那房地合一稅2.0新制與舊制，又有哪些差異呢？以下就也彙整房地合一稅的四點大修法重點：
◆ 拉長「短期交易」重稅期：為了：抑制短期炒作房地產之購屋者，房地合一稅2.0新制修正了個人短期交易的房地適用高稅率持有期間。從舊版原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
（圖片來源：財政部）
◆ 將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
◆ 提高境內企業稅率：為防止營利法人事業短期炒作房地產，從原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。這意味著，如果公司在購買房地產後的2年內賣掉，將被課以45%的高稅率；只有超過5年再賣，稅率才會降回為20%。
◆ 補足舊版避稅漏洞：為了防堵有人假借公司股權移轉之名，行房地交易之實的避稅行為。新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅。
房地合一稅新版六大修法重點彙整：
| 項目 | 重點說明 | ||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.短期套利者課重稅 | 延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間 ◾ 境內居住者
◾非境內居住者
| ||||||||||||||||||||||||
| 2.法人比照個人課稅 | 營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅 | ||||||||||||||||||||||||
| 3.擴大房地合一的課稅範圍 | 增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅
| ||||||||||||||||||||||||
| 4.土地漲價總數額增設減除上限 | 防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅 課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額 土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值 | ||||||||||||||||||||||||
| 5.五種交易不受影響 | ◾ 維持稅率20% - 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易 - 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易 - 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉 - 營利事業興建房屋完成後第一次移轉 ◾ 維持稅率10% - 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅) | ||||||||||||||||||||||||
| 6.適用日期 | (110)年7月1日起開始適用： 110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。 |
※資料來源：財政部國稅局
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