宅租賃7要點，多注意少爭議

無論閒置資產的利用，或購屋前的過渡，租賃房屋都是很直接的選擇，以Google搜尋引擎的資料顯示，租屋的關鍵字搜尋量居高不下，可一窺台灣租賃房屋市場的蓬勃程度。

但在租屋市場興盛的背後，是繁瑣細緻的法律問題，與大大小小的糾紛，幾年前的張淑晶事件，更是成了經典反面案例。無論你是出租人或承租人，在租賃房屋都必須謹慎為之，以下就列舉幾項「住宅租賃」中應注意之事項，作為租賃房屋時的參考。

一、 租賃範圍及使用方式

此前就有案例，雙方對露台使用並無約定，待承租人在露台種植花草後，管委會出面表示違反規約，出租人要求承租人移除，承租人拒絕致產生爭議。因此，應該事先對於租賃範圍做出明確約定，露台、頂樓或房屋前空地等，都是常出現爭議的地方，事先約定好使用方式即可避免後續紛爭。

二、 租金及相關費用之分擔

一般情形下，管理費、水、電等日常費用，皆是由承租人負擔，若有特別約定應載明於契約上。且部分物件除管理費外，尚有健身房、游泳池使用費，承租人若要使用都必須給付費用，這些細節常常就是爭議的源頭。

三、 租期與續約

一般情形下，租期是不太可能疏於記載的，但在租約屆期後，常有出租人便宜行事，不與承租人重新訂約，只要承租人持續給付租金即可，導致該租賃契約成為不定期租賃契約，對出租人權益影響甚鉅，日後若要終止或提高租金皆會遇到很大的阻礙。

四、 違約條款

在相關法令制定後，違約條款已經受到很大限制。但是有一個細節是必須注意的，即租賃契約的「提前終止權」。一旦無此約定，則在租約屆期前，除一方有違約事由得終止外，都無法終止租賃契約。現行坊間銷售的簡易版租賃契約中，仍有著只有一方有提前終止權的情形，簽約前務必特別注意。

五、 公證

租賃房屋最大的風險，在於承租人交不出房租，又不願離搬走，此時出租人只能提起訴訟，待勝訴後再提起強制執行驅趕承租人，此程序短則半年，長則兩年，縱使成功使承租人搬離，此期間的租金收益亦難以追回，更有在此期間房屋受到破壞之風險。

所以，建議出租人在租賃契約加註以下文字「承租人應給付如契約所載之房屋租金、費用、違約金，及租賃契約期間屆滿或終止後應返還如契約所載之房屋，如承租人拒不履行，應逕受強制執行。」並於民間公證人處進行公證。

公證後，承租人未給付租金，或租賃契約屆期、終止後未返還房屋，均無須透過訴訟程序，可以直接對承租人強制執行。通常在一到兩個月內就可以處理完，遠比通常訴訟程序動輒半年一年快速許多。

六、 租賃對象

了解承租人的身分是必要的，而非甚麼失禮或不可詢問的事情。對於承租人租屋後的居住人員、承租人本人的工作，都是需要去確認的，許多出租人在簽約後，才發現承租人職業特殊或出入複雜，卻因為契約約束無法終止，整天被同社區住戶投訴，反造成後續爭議，不妨事先了解確認。

七、 押金

至今坊間仍有承租人違反契約約定，出租人終止契約後，押金全額沒收的錯誤認識。實際上，終止契約完成點交後，押金就應該完整返還承租人，除非房屋有所損害、租金未繳納或者有違約金等情形，依約可以用押金扣抵，不然出租人是無理由沒收押金的，坊間有違約即全額沒收押金，又另外主張違約金等情形，更是於法不符。

其實租賃房屋遠不止上面幾處要注意，像是房屋修繕責任、附隨設備的提供、租金遲延給付等等，都足以使租賃雙方爭議不斷。所以，在租賃房屋時，由具有品牌的不動產經紀業提供服務，可以大幅減少後續爭議的產生，也能在處理後續爭議時獲得相應的協助，或委請包租代管業者，負責管理租賃一切大小事務，省去管理房屋的麻煩，承租人也可以透過包租代管業者承租房屋，避免遇到不專業的房東，產生無謂的紛爭。