2021、2022年未來房價走勢、趨勢，一次看買房購屋的時機點！

在2021年、2022年的期間，你有瞭解了房價走勢、趨勢了嗎？如果接下來你有規劃買房，推薦也一定要瞭解各房地產目前的趨勢變化，也才可以更明確的知道購屋的時機，也瞭解目前實價登錄2.0、房地合一2.0以及房市的狀況的喔！透過這些房地產的資訊及情報，讓你可以更明白目前的市場情況喔！

2021年房地產市場重點現象:

回顧一｜「南部」房地產市場熱，台積電帶動經濟潮

除了台北市2021年全年買賣移轉量為30901棟，比起2020年仍小幅衰退0.89％；其餘包含新北市、桃園市、台中市等三都全年移轉數則分別來到68295棟、46830棟以及49806棟，三都皆創下2014年以來新高紀錄。其中「南霸天」雙雄台南、高雄則是呈現大爆發，台南市全年移轉棟數來到26752棟。
高雄則來到45166棟，更是攜手創下2010年縣市合併以來的歷史新高。背後主因是受到台積電設廠激勵，帶動南台灣交易量熱度快速攀升，被譽為護國神山的台積電，已蔚然成為帶動房市蓬勃發展的指標，設廠處不僅能帶動區域經濟吸納大量就業人口，也能進一步帶動周邊房市飆漲，隨著台積電設廠高雄拍板定案，周邊房價也隨之聞「積」起舞。

回顧二｜重劃區、捷運的開發，區域結構性的改變

過去長期以來擔任房市領頭羊的台北市，2021年風水輪流轉，少見的輪到雙北市以外的區域亮眼表現，房市呈現南國爆量的現象，另外過去常見的重劃區或捷運開發題材也漸漸出現變化，現今是科技大廠的設廠影響利多題材更吸引人，今年因為台積電從傳出設廠訊息， 一路就發酵吸引資金人潮錢潮湧入，進一步拉抬周邊房價。

回顧三｜危老公安問題成關鍵，強化危老建築

高雄的城中城大樓火警，引發社會大眾對老舊危樓公安問題的關注，也強化產官學推動危老建築的態度更積極，事後政府特別是以公安角度來說全面稽查老舊複合用途建築的公安與消防設施，聚焦檢視已局部停歇業或內部已廢棄的高安全風險的建築，盡速完成環境清理，保障民眾的公共安全，另外也檢視全台危老建築除既有結構安全規定外，再加強評估針對環境惡化及較複雜建築優先納入推動公辦都更，並補助地方政府必要規劃經費。

回顧四｜政府重大政策揭示「房地合一2.0」及「實價登錄2.0」

【房地合一2.0】：

房地合一2.0主要是延長不動產持有期，加重短期出售的課稅比例，從原持有1年內出售課徵45%稅率，延長為2年內，政策主要目的為了抑制投資客短期炒作，一般來說因為房地合一稅制牽涉適用對象及房屋脫手轉賣時間點，因此無論是對現有屋主，或者欲置產的民眾都會造成或多或少影響，因此自然會受到較大的關注，針對本政策影響歸納出以下兩點：

• 影響一：不動產的變現性將降低
在房地合一2.0新制上路後，過去習慣以不動產作為個人主要的投資標的或資產配置的民眾，為避免被課徵高額稅率，必須將不動產的持有期間拉長到至少5年以上，避免因此影響到個人資金調度與變現靈活度，建議在資產配置方面更要做好適度分配運用，避免被課以高稅率的房地合一稅或被不得已以低價認賠售出。

• 影響二：房地產的隔代間移轉
建議父母持有的房地產如要做移轉打算，在決定進行買賣、繼承或贈與其中一項移轉之前，需先就盤點不動產取得之方式與時間點，以及推算出售時適用財產交易所得舊制或是新制2.0版。

延伸閱讀：【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制、試算、申報重點一次看！

【實價登錄2.0】：

而「實價登錄2.0」則是完整揭露交易門牌、預售價格等，相關資訊，讓民眾直接參與接收到更加透明化的房屋交易資訊，也進一步更健全了不動產市場的重要措施，其中包括重點如下：

• 強化增修機關查核權、加重屢犯罰則
為加強查核申報登錄的資訊正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或請其提供相關說明，其中針對當事人交付有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐機關或金融機構調閱查察有關文件。

• 預售屋銷售前備查、成交後即時申報
規定建商或代銷應在建案銷售前：將提供報呈政府建案資訊及定型化契約以利日後備查 ; 應在簽買賣契約日（成交後）起30日內，向政府相關機關申報成交價格等資訊。
（針對未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶/棟處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。）

• 完整揭露地號、門牌
新制施行後，調整為揭露完整詳細的地號及門牌資訊，提供社會大眾更為透明化公平的交易資訊。

• 加強納管預售屋紅單交易
新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利或其他不利於買受人事項，藉以保障消費者相關買賣權益；另外針對買受人也新增規定不得將預售屋紅單轉售予第三人（違反規定者將按戶/棟處15萬至100萬元罰鍰。)

延伸閱讀：內政部實價登錄怎麼看？3分鐘教你看懂房屋、土地實價登錄行情！

2021年房地產市場狀況說明：

2021六都買賣移轉棟數表

區域	2021全年移轉棟數	2020全年移轉棟數	全年移轉量增減
台北市	30,901	31,180	-0.89%
新北市	68,295	63,346	+7.81%
桃園市	46,830	45,712	+2.45%
台中市	49,806	48,623	+2.43%
台南市	26,752	23,044	+16.09%
高雄市	45,166	38,270	+18.02
合計	267,750	250,175	+7.03

＊建物買賣移轉棟數：意指期間內完成登記過戶的建築物數量，簡單來說，就是房屋的交易量，因此市場上大多也會以買賣移轉棟數作為房市價量變化重要的參考統計指標。 （資料來源：六都市政府地政局）

2021年房市買氣爆棚，從最新出爐的建物買賣移轉棟數數據就能看出房市驚人熱度，六都全年的買賣移轉棟數合計26萬7750棟，創下自2014年以來全年買賣移轉棟數的新高紀錄，其中南台灣的台南及高雄兩都，由於分別都有台積電題材加持，全年移轉棟數更攀向2010年縣市合併以來的歷史新高點。其中以2021漲幅最驚人的台南來看，主要帶動驚人漲幅包含因素說明如下：

因素一:全世界貨幣寬鬆，大量印鈔導致市場熱錢與資金增加流向房地產。
因素二：相較於北部、中部相比下，台南土地取得成本相對便宜，吸引建商入駐。
因素三：近年台南市政府也積極發展公共相關建設。

2022年的房地產市場趨勢：

總括來說，預期2022年很有機會繼續順延2021年的好市道，但仍提醒兩點趨勢的出現影響層面一一說明。

• 趨勢一 貨幣緊縮：

針對目前央行已經針對建商融資進行全面金檢與貸款成數的降低，另一方面因此帶動銀行的放款政策也有可能會進一步出現緊縮情況，同時下半年美國可能進入升息循環，台灣後續可能跟進，將會影響到低利率環境出現轉折的改變，當貨幣緊縮政策與利率的上升就會影響到房市的價量齊飛的榮景了。

• 趨勢二 房市政策：

以過往經驗來看，當房市景氣飆漲高峰的時候通常政府會祭出較多政策抑制房價，這樣看來2022年應該是政府頻頻推出健全房市相關政策的一年，相信初期政策不至於動搖市場信心，但若政策力道強勢，還是有機會 影響購屋信心，進一步讓房市降溫。

2022年的房價走勢、買房時機點

經歷2021年Covid-19 疫情洗禮後，國內經濟陸續穩定中逐漸復甦，加上外商大量回流，市場資金潮挹注，2022年整體經濟前景雖然仍值得期待，普遍看好房市基本面，但仍有貨幣緊縮、房市政策以及市場超額供給等因素須留意，預期2022房市大致呈現「量平價緩漲」的走勢。

另外針對2022年的購屋族重點來說，台灣央行預估啟動升息循環，估將升息一碼，建議自住族多留自備金至3成較保險，以避免因貸款不到8成而導致違約無法順利買房；針對準備買第二間房的換屋族資金準備提高至房價4成比較安全。

延伸閱讀：
2020年房屋交易量統計，六都移轉棟數破7年新高年增7.8%！
【退休買房】退休買房如何買？看懂貸款「以房養老」試算、條件！

快加入粉絲團，享有購屋相關資訊與生活情報喔 住商不動產-艾佳生活誌粉絲團