土地「建蔽率」及「容積率」是什麼？如何評估土地是否能蓋房？

你有想過自己的土地，可以賣多少嗎？又可以蓋多少的房屋嗎？你又知道在土地買賣的流程中，常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼嗎？這一篇文章就也來為你介紹土地的種類，讓你瞭解都市土地、非都市土地及國家公園土地等類型，在買賣上的管制及土地分類又如何的喔！

土地買賣常聽到的「建蔽率」及「容積率」是什麼？

	建蔽率	容積率
定義	建蔽率，又被稱為建築密度或是建築覆蓋率。指的是『建築投影面積和建築基地面積的比率』一塊土地上，能夠蓋的建物面積範圍多大	容積率指為基地內建築物總地板面積與基地面積之比，指的是在既有土地面積上，房子的總樓層面積可以達到多少。 （關係到可以蓋多少層樓）
公式	建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積 可建築最大平面面積 = 基地面積 × 建蔽率	容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積 總樓層面積 = 基地面積 × 容積率
影響 範圍	•　政府規劃都市計畫時對於各個土地按使用類別、地形地質、道路寬度等。 •　訂定不同的建蔽率，確保民眾居住品質。 •　遮蔽率過高的會導致居住的日照受影響、壓迫感提高、公共安全上也受到影響。	•　容積率可以穩定土地供需、平衡城市密度。 •　引導區域人口均衡發展，確保都市機能和品質。 •　容積率過高會造成都市發展不均衡。

土地的種類有哪些？能蓋多少的房屋？

首先，當你要做土地買賣前，建議也要知道土地類型有哪些，目前根據內政部的國土總共分為三大種類：

1. 都市土地（13%）
2. 非都市土地（78%）
3. 國家公園土地（9%）

國家公園內土地依國家公園法及國家公園計畫管制，對於私有土地之交易買賣繼承等並未設限，全國土地不論權屬為何，均依國土計畫、土地使用管制等空間規範使用。因此討論到買賣土地時，聚焦在都市土地和非都市土地分類上說明，兩者各自有其遵循管制的法令和土地分類也不盡相同。

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• 都市土地：
都市土地是指實施都市計畫法範圍內的土地。
都市土地大分類下，依照土地使用目的，劃分為各土地類別如下：
（各類別的劃分、建蔽率和容積率則依各縣市政府有不同的規定。）

都市計畫
市鎮計畫 / 鄉街計畫 / 特定區計畫
都市發展地區	非都市發地區
住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、公共設施用地、特定專用區	農業區、保護區、風景區、河川區、其他

類別	說明	建蔽率	容積率
住宅區	為保護居住環境而劃定。 該區內土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。	60%	依各區域特性不同，分別訂定不同之容積率管制。
商業區	為促進商業發展而劃定。 該區內土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。	80%
農業區	為保持農業生產而劃定。 除保持農業生產外，僅得生產興建農舍、農業產業必要設施、休閒農業設施或農村再生相關公共設施。	農業產銷必要設施<60% 休閒農業設施<20%	180%

• 非都市土地:
非都市土地就是都市計畫範圍外的土地（其遵循法令為區域計畫法）
按不同的使用目的，分為常見的甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地，和農牧、林業、養殖等10餘項分類。

使用 地類別	自地 自建	說明	特點	建蔽率	容積率
甲種 建築用地	可	一般農業區 特定農業區內的建築用地	相較都市計畫內的住宅用地 生活機能及環境品質較差一點。	60%	240%
乙種 建築用地	可	鄉村區內的建築用地 可供居住跟低強度的商業使用。	相對甲建本區用人口密集度較高。 缺乏完整的計畫道路規劃。 未來房價上漲空間有限。	60%	240%
丙種 建築用地	可	山坡保育區內的建築用地。	通常需要整地。 須完成水土保持相關保育計畫才能興建房子。	40%	160％某些地區的政府會將容積降低降至80％，降低建築開發對環境的衝擊影響。
丁種 建築用地	否	一般農業區跟特定農業區內的工業建築用地。	可以合法蓋工廠(申請工廠登記) 大多作為工廠使用為主	70%	300%

（上表以常見的四種建築用地為主，列表不另說明特定事業目的之相關用地）

土地買賣流程4步驟：

• 步驟一 擬定契約（支付頭期款）
約定付款條件、交屋時機及方式、買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項以及稅費負擔。

• 步驟二 備證與用印（支付第2期款）
賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。（買方如需辦理貸款，需在本階段提供辦理貸款。）

• 步驟三 完稅（支付第3期款）
於增值稅、契約核定，雙方會同完稅及查無欠稅，送地政事務所辦理移轉登記之同時給付。（地政事務所過戶時間約需五天）

• 步驟四 繳付貸款尾款交屋（支付第4期款）
買賣標的現場查勘無誤後，進行尾款（貸款）繳付及交屋手續。

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土地買賣交易的4大重點：

土地投資在簽約前還是有些包含產權、性質、稅率等都是交易過程中需要特別留意的地方，快檢視需留意重點，讓您圓滿交易聰明買土地！

重點一	土地的產權確認	確認產權本身有無「瑕疵」包含產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等都屬可以事前確認並避免瑕疵範圍。
重點二	土地性質 弄清楚了嗎？	檢查土地性質歸納三點： 1.可以蓋房屋嗎？ 2.可以蓋多少房屋？ 3.容積用得完嗎？
重點三	土地的稅賦 與稅率是多少？	土地買賣遵循《土地法》規定，只要繳交土地增值稅後，就無需另繳所得稅。
重點四	土地合約 有沒有安全保障？	土地投資合約可以分為二種，分別是「買賣合約」與「合建合約」。 交易中建議注意關鍵重點如下： 1.取得實質性的保障 簽訂合約時，包含採用開立本票、設定抵押權、信託登記等，都是可以協助避免訴訟的工具。 2.完整掌握權利範圍 移轉前務必了解欲投資標的的全面性的權利範圍。

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