什麼是公設比？大公設、小公設差異在哪裡？如何計算公設比？

你知道什麼是「公設比」嗎？你又知道公設比該如何計算嗎？常聽到的大公設、小公設又是什麼呢？其實，所謂的「公設」指的是在社區或集合式住宅大樓中，針對建物全體區分所有權人有共同使用的部分，一起分擔持有包含大廳、樓梯間、電梯間、機電房、管理室等空間，依據使用者付費觀念，由全體住戶按比例共同持有、共同分擔成本。關於公設比背後代表的意義有哪些地方要注意的？建議您購屋之前還是要做好功課，避免被公設比的｢數字遊戲｣所困惑。

大公設、小公設是什麼？差異在哪裡？

私人空間		公共空間
指完全排除外人的空間， 可專供屋主使用的面積。		是和其他住戶共享的空間， 根據使用者的性質分述如下
主要建物	附屬建物	大公(大公設)	小公(小公設)
指的是室內面積，即房屋權狀上的「總面積」。 包括客廳、臥室、衛浴等。	是指與主建物相連的設施。主要是室外的空間。 包括陽台、雨遮、露台等。	指的是全體住戶共同持分，且能夠共同使用的空間。 例如大廳、閱覽室、管理室、健身房等。	表示僅供社區某部分特定人使用並持分的空間。 像是每層樓之間的通道、電梯間及各樓層樓梯間等。

一樓大廳公共閱讀區、交誼廳(大公)

各層棟樓通道、樓梯間(小公)

要如何計算公設比？

公設比的計算方式，是依據內政部營建署解釋函，指「建物權狀中共同使用部分的持分坪數╱建物總坪數＝公設比」。 其中停車位的產權登記方式，目前除了少數有獨立產權的車位以外，大多數仍然合併於社區共有的部分。（共有部分包含的車位為私人所有而非社區共有，計算時需扣除該車位面積。）

一般公設比的計算公式：共有部分（扣除車位面積）／【主建物＋附屬建物＋共有部分（扣除車位面積）】

為什麼新建案公設比越來越高？

一般來說新建案大約落在28％至45％之間，以目前新建案公設比大約在35%左右是市場公設比平均值，但是您知道為什麼公設比會越來越高？

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造成公設比日趨提高的3大原因：

1. 建築法規政策修訂：
（雨遮篇）：近年法規修正為2018年後的建案，雨遮全面改為不計坪不計價，雨遮原本是屬於室內空間，在不計坪之後導致公設比被拉升。
（逃生設施篇）：2005年建築法規修正後：8樓以上必須設置雙逃生梯，11樓以上必須有排煙室。

2. 人口結構老化，小坪數規劃需求變高：
• 小坪數規劃的建案，通常一層的戶數會比較多，一層的戶數變多也會讓公設比變高。
• 單層戶數越多，梯廳空間越大
• 關鍵在於有額外的防火及動線設計規劃，梯廳空間大也進而影響公設比提高。

3. 住商混合型建築增多：
• 住商混合的大樓連帶產生一般事務所的問題。
• 該層公用空間依法規需加設男廁、女廁和茶水間等等因此拉高公設比。

造成公設比日趨提高的3大原因：

公寓、華廈、社區新大樓公設比到底怎麼看？提供普遍區間範圍供大家參考：

房屋類型	公設比大約範圍
舊公寓/透天厝(5樓以下)	0%~5%
集合式公寓(5樓以下)	10%~15%
電梯華廈（7~12 樓）	18%~22%
住宅電梯大樓（12樓以上）	22%~28%
商辦電梯大樓	30%~40%
豐富多樣化公設之住宅大樓	35%以上

注意！買房應該留意公設比的關鍵4大重點：

關鍵一：確認機電/梯間的劃分合理性？
• 假如同棟大樓內部格局和銷售坪數相同，但公設持有比例卻不同。
• 需要確認是否建商將部份機電空間（全棟大樓使用）併入該樓層住戶們持有的建物面積裡。
• 可從建商提供分坪表中檢視確認。

關鍵二：戶外型公設面積大代表公設比很高？
• 社區中有屋頂建築結構之遮蔽物的設施才能列入公設比中的公共面積。
• 如果是在戶外的花園庭院、籃球場等則視為法定空地的範圍（不能列入需負擔的公共設施）

關鍵三：地下室停車空間原來是影響公設比高低的關鍵？
• 停車空間可大致分可拆解為兩部分，停車位本身和供車輛來往通行的車道。
• 依一般標準，車位加上車道普遍登記的面積約 10 坪。
• 假如建商將停車位僅登記約4.5坪的下限面積，顯然就是把車道坪數，灌給樓上住戶偷放到權狀面積中的公共設施欄位內。
• 變成民眾用住宅價格的單價買到地下室的車道面積。
• 針對無車位的居民較不公平。

關鍵四：評估公設的使用率/費用比是否符合需求？
• 某些社區標榜公設看似很高級、很方便，但實際使用上可能跟想像相去甚遠。
• 例如依法規定泳池若是水深超過 1.2 公尺，或是有 25 公尺以上的水道、面積超過 50 平方公尺，就必須配置合格救生員。
• 許多社區為了降低管理支出，大多只規劃水深 1.1 公尺的「消防蓄水池」當作泳池使用。
• 購屋前評估是否符合日常使用需求。（使用頻次跟品質是否契合）

由於現在法規的與時俱進和居住習慣的改變，建議與其一味追求低公設的房子，不如換個角度，找到真正合適自己需求的「好公設」，挑選適合您的公設有助於營造舒適又健康的居住環境喔！

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