【2023都市更新】房屋都更條件為何?都市更新v.s危老重建的差異比較

你知道什麼是「都市更新」嗎？房屋的都更條件又為何呢？這一篇2023都市更新的文章，就也來告訴你，你的房屋是適合都市更新？還是危老重建？如何知道我家是否符合？房屋重建的條件有哪些？又該怎麼選？這些無限問號，文內不僅幫助你釐清楚，並且分享判斷房屋適合都市更新還是危老重建喔！

什麼是「都市更新」？

所謂的「都市更新」，指的就是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益；可以說是一種廣泛的社會與經濟意義，都市再度重生的概念。(都更條例第1條) 都市更新條例第3條規定則載明：「指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」

房屋都市更新的3個條件、做法：

都市更新３條件：

【條件1】基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。原則上住宅區、商業區多屬，保護區、農業區則否。
【條件2】基地面積要夠大(1000平方公尺以上)。
【條件3】基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」。只要是想自行申請成為「更新單元」，就要進行指標符合確認。

都市更新３做法：

依據都更條例第3、4條，有重建、整建及維護3種方式：
【重建】指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
【整建】指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
【維護】指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

都市更新v.s危老重建的差異比較，推薦一次看！

一張表教你明白其中差異性，弄懂適合哪一種：

差異	都市更新 （配合政府改善居住環境等政策的重建）	危老重建 （危險老舊及臨危建築物的重建）
適用對象	1.位於經劃定或變更應實施都市更新的地區。 2.位於都市更新所定的更新單元。 3.捷運周邊等	1.首先確定房子符合：都市計畫範圍內的合法建築，不是歷史古蹟價值的建築物。 2.再擇一符合： －主管機關通知要拆、結構安全性能評估未達標準或評估有危險。（如海砂屋） －三十年以上的老屋，結構安全性能評估未達標準，改善不具效益或沒有電梯。
同意門檻	1.多數決，2/3所有權人同意就能申請，針對不願意的住戶進行協調。 2.如果是事業計畫，則分為： • 迅行劃定：人及面積皆＞½ • 一般及優先劃定的更新地區：人及面積皆＞¾ • 不是都更地區內的自行劃定更新單元：人及面積皆＞4/5	只要所有權人全數同意。
面積限制	有最小限制，至少要300坪(面積1000平方公尺以上)	1. 沒有面積限制，任何大小都可以申請。 2. 可以合併鄰接土地一起申請更新。 3. 如果基地面積越大，可以獲到的容積獎勵越高，但小併大沒有。
建築容積獎勵的上限	上限為1.5倍法定容積。	最高可達1.3倍的基準容積或該建築基地1.15倍的原建築容積。
程序流程	經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議，期間舉辦公聽會、聽證會、說明會等。	流程１：獲得所有權住戶同意後，擬定重建計畫提出申請。 流程２：地方主管機關受理申請核准重建計畫，並於30日內完成審核。 流程３：申請核准後，依建築法令規定於180日內申請建築執照。
稅賦減免	房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅	房屋稅、地價稅
審核時間	平均以「年」計算	平均約3-6個月
建屋分配	協議合建或權利變換	與合建之建方協議

如何判斷房屋適合都市更？還是危老重建？

透過上面都更與危老重建的差異，你可以知道哪種方式適合自己的房子，這裡再加碼分享２關鍵小技巧幫助判斷：

關鍵1：基地規模

危老重建，無需面積限制。但都更重建，對於面積有一定標準，因此小面積會受更多質疑；因為都市更新是基於創造多數人的利益而設定的政策，所以，如果是不在公劃都更地區內的小型基地，較不建議申請。

關鍵2：所有權人數

雖危老重建必須獲得所有權人的全數同意， 但若人數不是太多，難度相對低，會建議先申請危老重建。因為危老重建的程序時程較都更易行，原則上所有權人可以較快住進舒適的房屋。反之，最終無法全數同意，而且建築本身也符合都市更新的規定，自然彈性轉換申請都更。

最後無論是都市更新或危老重建，建議都將相關資料資料準備要充足，也利用多方途徑諮詢，政府主管機關或合法房仲業者等；如此，在評估自己的房子時，才能盡量準確釐清自己的條件與期待，並且降低與建方的法律糾紛風險。

說明：本文參考資訊來源為中華民國部法務部之全國法規資料庫專區《違章建築處理辦法》、《建築法》、《台北市政府都市發展局》、《台北市建築管理工程處》等，如有差異以官方最新公布資訊為準。

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