【2025都市更新】房屋都更條件為何?都市更新v.s危老重建的差異比較

你知道什麼是「都市更新」嗎？房屋的都更條件又為何呢？這一篇2025都市更新的文章，就也來告訴你，你的房屋是適合都市更新？還是危老重建？如何知道我家是否符合？房屋重建的條件有哪些？又該怎麼選？這些無限問號，文內不僅幫助你釐清楚，並且分享判斷房屋適合都市更新還是危老重建喔！

什麼是「都市更新」？

所謂的「都市更新」，指的就是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益；可以說是一種廣泛的社會與經濟意義，都市再度重生的概念。(都更條例第1條) 都市更新條例第3條規定則載明：「指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。」

房屋都市更新的3個條件、做法

都市更新３條件：

【條件1】基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。原則上住宅區、商業區多屬，保護區、農業區則否。
【條件2】基地面積要夠大(1000平方公尺以上)。
【條件3】基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」。只要是想自行申請成為「更新單元」，就要進行指標符合確認。

都市更新３做法：

依據都更條例第3、4條，有重建、整建及維護3種方式：
【重建】指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
【整建】指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
【維護】指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

都市更新v.s危老重建的差異比較，推薦一次看！

一張表教你明白其中差異性，弄懂適合哪一種：

差異	都市更新 （配合政府改善居住環境等政策的重建）	危老重建 （危險老舊及臨危建築物的重建）
適用對象	1.位於經劃定或變更應實施都市更新的地區。 2.位於都市更新所定的更新單元。 3.捷運周邊等	1.首先確定房子符合：都市計畫範圍內的合法建築，不是歷史古蹟價值的建築物。 2.再擇一符合： －主管機關通知要拆、結構安全性能評估未達標準或評估有危險。（如海砂屋） －三十年以上的老屋，結構安全性能評估未達標準，改善不具效益或沒有電梯。
同意門檻	1.多數決，2/3所有權人同意就能申請，針對不願意的住戶進行協調。 2.如果是事業計畫，則分為： • 迅行劃定：人及面積皆＞½ • 一般及優先劃定的更新地區：人及面積皆＞¾ • 不是都更地區內的自行劃定更新單元：人及面積皆＞4/5	只要所有權人全數同意。
面積限制	有最小限制，至少要300坪(面積1000平方公尺以上)	1. 沒有面積限制，任何大小都可以申請。 2. 可以合併鄰接土地一起申請更新。 3. 如果基地面積越大，可以獲到的容積獎勵越高，但小併大沒有。
建築容積獎勵的上限	上限為1.5倍法定容積。	最高可達1.3倍的基準容積或該建築基地1.15倍的原建築容積。
程序流程	經事業計畫、權利變換計畫的申請、審議，期間舉辦公聽會、聽證會、說明會等。	流程１：獲得所有權住戶同意後，擬定重建計畫提出申請。 流程２：地方主管機關受理申請核准重建計畫，並於30日內完成審核。 流程３：申請核准後，依建築法令規定於180日內申請建築執照。
稅賦減免	房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅	房屋稅、地價稅
審核時間	平均以「年」計算	平均約3-6個月
建屋分配	協議合建或權利變換	與合建之建方協議

如何判斷房屋適合都市更？還是危老重建？

透過上面都更與危老重建的差異，你可以知道哪種方式適合自己的房子，這裡再加碼分享２關鍵小技巧幫助判斷：

關鍵1：基地規模

危老重建，無需面積限制。但都更重建，對於面積有一定標準，因此小面積會受更多質疑；因為都市更新是基於創造多數人的利益而設定的政策，所以，如果是不在公劃都更地區內的小型基地，較不建議申請。

關鍵2：所有權人數

雖危老重建必須獲得所有權人的全數同意， 但若人數不是太多，難度相對低，會建議先申請危老重建。因為危老重建的程序時程較都更易行，原則上所有權人可以較快住進舒適的房屋。反之，最終無法全數同意，而且建築本身也符合都市更新的規定，自然彈性轉換申請都更。

都市更新常見的QA事項

Q1：我家想要都更，該如何開始？
A1：
1. 要先找到鄰居 15人以上!
2. 住戶申請法令說明會(開始動員蒐集住戶問題!)
3. 熱心住戶接著籌辦討論會
　3-1. 找到7個以上住戶組成都更推動小組
　3-2. 訂定定期開會時段
　3-3. 小額開辦資金籌措
　3-4. 發想組織運作規約
4. 找到都更鄰居一起組
　4-1. 調閱都更預定範圍第三類謄本
　4-2. 調查社區居住與使用現況
　4-3. 尋找有經驗的前期輔導協力團隊
5. 社區委託前期輔導協力團隊
　5-1. 組成協力團隊(像是規劃、建築、估價等)
　5-2. 更新單元範圍檢討
　5-3. 個案初步試算報告
6. 凝聚共識!
7. 選定都更推動方案

法規引用來源：台北市都市更新處 > 連署法令說明

Q2：都市更新之主辦者為政府或建商？
A2：在都市更新事業中，負責主導更新計畫的單位稱為「實施者」。實施者是依《都市更新條例》規定，負責執行都市更新事業的機關、機構或團體，其角色類似一般所稱的「業主」、「甲方」，也相當於申請建築執照的「起造人」。依該條例規定，實施者可分為民間主辦與政府主辦兩種類型。

Q3：實施者是如何決定的？
A3：「實施者」是指負責執行都市更新計畫的機關、機構或團體。依《都市更新條例》規定，實施者的選定可分為政府主辦與民間主辦兩種類型。其中，民間主辦又可大致分為以下四種方式：

1. 建設公司主導（合建模式）
由建設公司或開發商主導都市更新事業，地主相對較為被動。通常只有地段佳、房市價值高的土地，開發商才會投入人力與資源整合地主。

2. 地主與開發商合組公司
依《都市更新條例》第 52 條規定，地主可與具不動產開發經驗的公司共同成立「都市更新股份有限公司」，由該公司擔任實施者。這種方式介於「地主自組更新會」與「委託建商」之間，地主因持有股份，對更新案有一定主導權；但因股東多、意見分歧，實務上較不常見。

3. 地主自組更新會
依《都市更新條例》第 15 條規定，若有七人以上的土地及合法建物所有權人欲自行實施更新，須依《都市更新團體設立管理及解散辦法》成立「都市更新會」。成功的更新會通常仰賴社區內熱心人士或現有組織（如管委會、社區發展協會、宗親會、里長等）帶領，透過良好溝通與互信推動更新。

4. 社區組織重建委員會，甄選實施者
若地主不打算成立更新會，也可由現有社區組織（如管委會或發展協會）成立重建委員會，公開甄選最適合的實施者，並負責監督其後續執行。

Q4：都市更新需要全部地主同意嗎？
A4：都市更新的立法精神採取「多數決」原則，也就是說，只要更新單元內多數土地及建物所有權人，以及多數產權面積同意更新計畫，就能推動實施，不必像傳統合建那樣，必須取得全體地主的同意。此外，申請建築執照時，也可由實施者代為辦理。
這樣的多數決機制，能大幅縮短整合地主的時間，並對少數不願配合的地主（俗稱「釘子戶」）具一定強制力，避免少數人影響多數人的權益。
至於具體的同意比例，可參考《都市更新條例》第 37 條的相關規定。

法規引用來源：全國法規資料庫 > 都市更新條例第37條

Q5：同意書有幾張? 有什麼法定效力?
A5：都市更新的同意書共有兩份，分別在申請「事業概要」（若無概要階段可免）與「事業計畫」兩個階段時簽署。

同意書具有法律效力，一旦簽署，即產生權利與義務關係，因此必須確實簽名並蓋章。在簽署前，應仔細閱讀並了解實施者提供的都市更新計畫內容與相關權利義務，確認清楚後再行簽署。
同意書的效力僅限於表達「同意」或「不同意」參與都市更新；若有想附加的條件，建議與實施者另行協商處理。

法規引用來源：財政部國稅局 > 臺北市都市更新參與注意事項

Q6：如果沒簽同意書，可以選屋嗎？
A6：當然可以！即使沒有簽署同意書，在都市更新分配階段仍可參與選配。 因此，就算你尚未簽同意書，也應主動了解都市更新計畫的內容，不要拒絕與實施者溝通，以維護自身權益。
之後你會收到實施者寄送的「權利變換意願調查」及「選配通知書」，主要是要確認你是否願意參與權利變換，也就是選擇更新後分配新的房地，或選擇不參與分配而領取補償金。 最終選擇權仍在你自己手中，務必審慎評估後再決定。

法規引用來源：台北市都市更新 > 都市更新小學堂專區

Q7：沒申請分配，別人可以幫我選屋嗎？
A7：如果未在期限內提出分配申請，實施者可以以公開抽籤的方式，代替土地所有權人決定更新後的分配位置。
為了避免未參與而讓他人替你抽籤，造成日後遺憾，請務必在期限內完成分配申請，並親自出席公開抽籤會議，以確保自身權益。

法規引用來源：台北市都市更新 > 都市更新小學堂專區

最後無論是都市更新或危老重建，建議都將相關資料資料準備要充足，也利用多方途徑諮詢，政府主管機關或合法房仲業者等；如此，在評估自己的房子時，才能盡量準確釐清自己的條件與期待，並且降低與建方的法律糾紛風險。

說明：本文參考資訊來源為中華民國部法務部之全國法規資料庫專區《違章建築處理辦法》、《建築法》、《台北市政府都市發展局》、《台北市建築管理工程處》等，如有差異以官方最新公布資訊為準。

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