重購退稅是什麼？土地＆自用住宅重購退稅條件、試算、申請一次看

Q: 重購退稅是什麼？

簡單來說 ，所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案，主要是提供換屋族的節稅優惠，只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內，包含「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合相關條件，即可申請退換過程中產生之稅金。

Q: 重購退稅怎麼申請？

所需文件： 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書。 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本。 重購土地之土地及建物所有權狀之影本。 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本。

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重購退稅是什麼？土地及自用住宅的重購退稅會相同嗎？兩者的條件、試算及申請又會一樣嗎？如果你還不瞭解，推薦就透過這一篇文章來一次搞懂。對於有換屋需求的購屋族來說，由於換屋過程所衍生的稅金項目跟規定不少，因此屋主在進行賣屋跟買屋時，如果能更妥善規劃的話，就能幫助自己的荷包省下許多稅金的喔！

重購退稅是什麼？土地＆自用住宅重購退稅條件、試算、申請一次看

項目	房地合一	土地增值稅
適用說明	◆ 屬國稅，為所得稅的一種 ◆ 移轉登記３０日內要申報房地合一，先繳納，兩年內要換新屋。 ◆ 在 2 年內買賣房屋：無論是先買後賣或先賣後買，只要 2 次移轉房屋所有權的行為間隔不超過 2 年，就符合重購退稅的規定。 ◆ 需為自住宅：無論是買入或賣出的房屋，都須要符合自住宅規定。 ◆ 除本人外，配偶名義新購也認列。	◆ 屬地方稅。 ◆ 買、賣必須為同一人。 ◆ 一買一賣需在兩年內，只能小換大，（以土地現值論大小） ◆ 重購退稅的土地從買入後五年內，都必須作自用住宅，且有戶籍登記，不能改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不可以移轉他人（包含配偶間贈與也不行） ◆ 買賣前1整年無出租或作營業之情形。 ◆ 土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。
退稅請求權時效	五年內不得改作其他用途或出售，違者須繳回退稅	退稅請求權時效為十年

資料出處：
• 財政部　自住房地於重購後5年內改作其他用途或再行移轉，將被追繳原扣抵或退還稅額
• 財政部稅務入口網善用土地增值稅重購退稅，買屋換屋更輕鬆

房地合一稅2.0與1.0差異

項目	適用稅率	房地合一稅2.0	房地合一稅1.0
稅率（依持有時間劃分）	45%	2年以內	1年以內
	35%	超過2年未逾5年(含5年)	超過1年未逾2年
	20%	超過5年未逾10年（含10年）	超過2年未逾10年
	15%	超過10年	超過10年
適用日期		105年1月1日後取得房地，並於110年7月1日起交易出售。	105年1月1日後取得房地

資料出處：財政部台北國稅局　房地合一稅2.0六大修法重點一覽表

自用住宅＆土地的重購退稅試算：

房屋類依購入和出售房屋價格的價差不同可分為兩類，包含大換小與小換大兩種，關於土地＆自用住宅的重購退稅試算分述說明如下：

項目	自用住宅		土地
公式	大換小	小換大	退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價
公式	賣房時所繳的房地合一稅 x（買進新房的價格 / 賣出房屋的價格）=得扣減的金額	房地合一稅將全額退還。	退稅金額＝新購土地價格＋已繳土地增值稅－舊房子土地價
範例試算	舉例：以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 2,000 萬元買入另一間自用宅，假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元 ◆ 重購退稅可退金額為： 100 x （ 2,000 / 5,000 ）＝40 萬元。 ◆ 實際最後只需繳納房地合一稅為60 萬元。	舉例：以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 8,000 萬元買入另一間自用宅，假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元。 ◆ 重購退稅可退金額為100 萬元，因為買價高於賣價，因此當初繳納100 萬元稅金可以申請全額退還。	◆ 舊房子土地地價現值為300萬元，出售時繳納80萬土地增值稅，新購房屋土地價格為320萬元，則實際退稅金額為80萬。 ◆ 如果新購房屋土地價格為280萬元，則實際退稅金額為60萬。

＊可利用政府相關網站先行試算：財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102)

重購退稅怎麼申請？

所需文件：

◆ 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
◆ 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本
◆ 重購土地之土地及建物所有權狀之影本
◆ 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本

申請方式：

◆ 寄申請：彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
◆ 櫃申請：攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
◆ 網路申請：至各地方政府的網站進行線上申辦。

重購退稅相關問題QA

Q1：重購退稅要同一個人嗎？
A1：若出售土地是以本人名義，但新購土地改登記在配偶名下，因所有權人不同，不符合退稅規定。但是建物例外：若是同筆土地上的「房屋」重購，建物的所有權人不限於本人，也可以是土地所有權人的配偶或直系親屬，仍可適用退稅。

引用出處：財政部稅務入口網：土地增值稅重購退稅出售及買進須同一土地所有權人

Q2：重購退稅幾年內不能出租？
A2：所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出。戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。

引用出處：財政部稅務入口網：自用住宅重購退稅有妙方

Q3：重購退稅會查什麼？
A3：國稅局會「實質查核」，包括查閱水電用量紀錄、包裹收發紀錄、生活消費證明等，藉以判定是否確實居住。

Q4：重購退稅居住事實要多久？
A4：只要在舊屋有設立戶籍並確實居住，之後購買新屋並將戶籍遷入且實際居住，再於新屋完成權狀登記後2年內賣掉舊屋，同時確保舊屋在出售前一年沒有出租、營業或作為辦公用途，就能符合重購退稅的申請資格。