重購退稅是什麼?土地&自用住宅重購退稅條件、試算、申請一次看
重購退稅是什麼?
簡單來說 ,所謂的「重購退稅」是由政府推出的方案,主要是提供換屋族的節稅優惠,只要是賣舊屋與買新屋之間期間於2年內,包含「先買後賣」或「先賣後買」,只要符合相關條件,即可申請退換過程中產生之稅金。
土地&自用住宅的重購退稅條件、試算及申請
在重購退稅的新制方面,個人出售並重購自住房屋、土地者,得申請按重購價額占出售價額之比例,退還其依所得稅法第14條之5規定繳納之稅額(所得稅法第14條之8)。
自用住宅(房地合一稅)&土地(土地增值稅)的重購退稅條件:
項目 | 房地合一 | 土地增值稅 |
適用說明 | ◆ 屬國稅,為所得稅的一種 ◆ 移轉登記30日內要申報房地合一,先繳納,兩年內要換新屋。 ◆ 在 2 年內買賣房屋:無論是先買後賣或先賣後買,只要 2 次移轉房屋所有權的行為間隔不超過 2 年,就符合重購退稅的規定。 ◆ 需為自住宅:無論是買入或賣出的房屋,都須要符合自住宅規定。 ◆ 除本人外,配偶名義新購也認列。 | ◆ 屬地方稅。 ◆ 買、賣必須為同一人。 ◆ 一買一賣需在兩年內,只能小換大,(以土地現值論大小) ◆ 重購退稅的土地從買入後五年內,都必須作自用住宅,且有戶籍登記,不能改變用途、出租他人或遷出戶籍,也不可以移轉他人(包含配偶間贈與也不行) ◆ 買賣前1整年無出租或作營業之情形。 ◆ 土地上有房屋,該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬。 |
退稅請求權 時效 | 退稅請求權時效為五年 | 退稅請求權時效為十年 |
自用住宅&土地的重購退稅試算:
房屋類依購入和出售房屋價格的價差不同可分為兩類,包含大換小與小換大兩種,關於土地&自用住宅的重購退稅試算分述說明如下:
項目 | 自用住宅 | 土地 | |
公式 | 大換小 | 小換大 | 退稅金額=新購土地價格+已繳土地增值稅-舊房子土地價 |
賣房時所繳的房地合一稅 x(買進新房的價格 / 賣出房屋的價格)=得扣減的金額 | 房地合一稅將全額退還。 | ||
範例試算 | ◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 2,000 萬元買入另一間自用宅,假設原應繳納的房地合一稅為 100 萬元 | ◆ 以 5,000 萬元賣出原自用住宅後以 8,000 萬元買入另一間自用宅,假設原本應繳納的房地合一稅為 100 萬元。 ◆ 重購退稅可退金額為 100 萬元,因為買價高於賣價,因此當初繳納100 萬元稅金可以申請全額退還。 | ◆ 舊房子土地地價現值為300萬元,出售時繳納80萬土地增值稅,新購房屋土地價格為320萬元,則實際退稅金額為80萬。 ◆ 如果新購房屋土地價格為280萬元,則實際退稅金額為60萬。 |
*可利用政府相關網站先行試算:財政部稅務入口網(https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/5102)
重購退稅怎麼申請?
所需文件:
◆ 土地增值稅自用住宅用地重購退稅之申請書
◆ 出售與重購土地時向地政機關辦理登記時之契約影本
◆ 重購土地之土地及建物所有權狀之影本
◆ 原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本
申請方式:
◆ 寄申請:彙整以上文件資料寄至戶籍所在地之稅捐機關。
◆ 櫃申請:攜帶相關文件至地方稅捐機關臨櫃辦理。
◆ 網路申請:至各地方政府的網站進行線上申辦。
總結來說,換屋是人生大事,不論是首購族還是想升級日後居住品質的換屋一族,建議要掌握節稅關鍵,做好充足的功課,才能保護好自己的權益,不僅提升自己的居住舒適品質的同時,也能讓荷包省下更多。
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