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2023-05-25
房產知識

房屋稅怎麼計算?買房可以節稅嗎?推薦3大節稅方法一次教會你!

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你知道買房要繳房屋稅嗎?房屋稅怎麼計算?買房可以節稅嗎?如果你買房想節稅,推薦就掌握這3大節稅方法喔!這裡也建議首購族,面對買屋應該要掌握稅務支出,以下就也彙整出買屋稅費的相關注意事項,包含買房稅費項目有哪些稅金?要怎麼估算?就也公開讓購屋族,能掌握好更確切的財務規劃讓買房更輕鬆喔!



買房需要繳交的6大房屋稅:


房屋買賣稅制,分為交易稅、財產稅兩大塊,分別為:房屋契稅、印花稅、地政登記規費、產權移轉登記代書費、房屋稅、地價稅。


交易稅 房屋契稅 • 房屋契稅是交易稅中較高的一筆稅金
• 計算方式為建物核定契價的6%
• 房屋契稅會隨屋齡遞減,新成屋之核定契價會較高於中古屋。
印花稅 • 買賣兩方於簽署不動產買賣契約書時。
• 政府規 定訂定契約須以契約價金的0.1%貼印花稅票,才能進入後續產權移轉登記。
地政登記
規費
• 指到地政事務所辦理土地及建物移轉登記時需繳納的相關費用。
• 包含登記費、書狀費及工本費,如有辦理房屋貸款者,須另繳交抵押權設定登記規費。
產權移轉
登記
代書費
代書收費是以每「筆」為基準計算(土地、建築改良物各一筆,共二筆為準計算),每增加一筆或一人,則另行加計費用。
財產稅 房屋稅 • 房屋與土地持有者,依法須繳納地價稅與房屋稅,本項為買賣雙方依照持有時間比例各自分攤,以交屋前將房屋稅款除以十二個月,便能算出各自應繳的費用,如購買新成屋,交屋前的費用則由建商負擔。
• 房屋稅為每年五月開徵一次,繳納期間為5月1日至5月31日,稅率以住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋:課稅現值x 1.2%
• 若供非自住之住家用稅率則為1.5% ~ 3.6% 。(各縣市不同)
(自住住家用的認定方式則是以房屋實際使用情形作為課徵依據,不一定要辦理戶籍登記。)

以臺北市為例:在臺北市持有非自住房屋 2 戶以下者,每戶均按 2.4% 稅率課徵,持有 3 戶以上者,每戶均按 3.6% 稅率課徵房屋稅。(如各縣市之徵收細則或自治條例另有規定者,從其規定。)
以新北市為例:
-住家用房屋,但非自住:課稅現值x1.5%
-非住家用房屋:
1. 營業用:課稅現值x3%
2. 私人醫院、診所或自由職業事務所使用:課稅現值x3%
3. 非住家非營業用(含人民團體等):課稅現值x2%
-合法登記工廠供直接生產使用之自有房屋:課稅現值x3%x1/2
>>財政部房屋稅-問答實例
>>新北市政府稅捐處-房屋稅專區
地價稅 • 地價稅課徵之基礎為按照每一土地所有權人在每一直轄市或縣市轄區內所有土地之地價總額計算課徵,地價總額指每一土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價,經核列歸戶冊之地價總額
• 地價稅為每年11月開徵一次,繳納期間為每年11月1日至11月30日。
• 課徵內容:
課稅地價=各地段土地面積*各地段申報地價
地價稅額=課稅地價*對應地價稅率-累進差額稅率
• 地價稅課稅期間為1月1日至12月31日,以8月31日在地政機關登載之土地所有權人為納稅義務人,並以納稅義務人在同一直轄市或縣(市)內所有土地總歸戶後的地價總額計算稅額。
• 地價稅一般住宅用地稅率為千分之10,若辦理自用,稅率降至千分之2(必須辦理戶籍登記)
• 每年5 月申報綜合所得稅時, 自用住宅銀行貸款利息也可以用來扣繳所得稅,可以幫助持有房屋者省荷包。


房屋稅費的金額,要如何計算?


• 「契稅」建物核定契價 x 6%
• 「印花稅」(房屋評定現值+土地公告現值)x 0.1%
• 「登記規費」(房屋評定現值+土地公告地價)x 0.1%+80
• 「抵押設定」貸款金額 x 1.2x0.1%


房屋節稅的3大方法,推薦就學起來!


方法一:單據保管好~未來賣屋列舉扣除額更方便

建議購屋族要保存好相關單據,包含、契稅、政府規費、印花稅、代書費、搬遷費、裝潢費等收據或憑證,當未來有意售屋時且賣價低於原取得購入成本,可申請主張得以免徵財產交易所得稅(扣除額以當年度申報的財產交易所得為上限)


方法二:登記自用住宅,省下地價稅、房屋稅

持有不動產期間須繳交地價稅與房屋稅,可以透過登記自用住宅的情況下,地價稅適用千分之2的稅率,假設是一般用地,稅率就躍升到千分之10。此外房屋稅同樣也是以自用住宅申報享受優惠:自用稅率1.2%,營業稅率3%,非住非營業稅率2.4%。


方法三:所有權人登記同一人~享受重購退稅優惠

當就得繳交土地增值稅與房地合一稅或財產交易所得稅,適用何種課稅制度,就看取得不動產的時間點是落在2016年以後或以前。
土地增值稅:若規劃是以小屋換大屋,不論登記為自用或一般用地,只要符合規定條件,土增稅都可申請重購退稅。
房地合一稅:2016年後取得的房屋,只要符合自用住宅條件,包括:個人、配偶、未成年子女設有戶籍,持有滿6年並有實際居住事實,沒有供營業或出租使用狀況,賣屋時獲利就能享有400萬元免稅額,超出的部分以10%稅率計費。


一般來說,因為大多首購族將焦點關注在買到房子的當下,所以很容易忽略像以上提到繳稅的類似隱形成本,等到進入交易流程實際接觸到種種稅賦,才發現需要林林總總支出超出自己的財務估算範圍,因此建議首購族在規劃買屋預算的第一步,可以先將以上費用一起規劃估算進去。



※本文有關稅務、法規等相關資料來源為財政部稅務入口網,若有異動以官方公告為準。



延伸閱讀:
買房子要繳哪些稅?房屋稅、契稅、代書稅費用要怎麼計算?
【懶人包】房屋贈與稅是什麼?房屋贈與稅試算、節稅及計算方法


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