不動產說明書是什麼？怎麼看？一次看懂範例、法規及記載事項！

購屋過程中，房仲經常會提供「不動產說明書」，但你知道不動產說明書是什麼嗎？又要怎麼看？如果你不瞭解，推薦就也來一次看懂相關的法規、記載事項及範例喔！簡單來說，不動產說明書是為了能讓買方，更能掌握房屋完整資訊的重要文件之一。這篇文章就也幫助購屋族，快速理解建立基本觀念，一次學起來不動產說明書重點，避免未來購屋產生買賣風險與糾紛！

「不動產說明書」是什麼？

在買房的過程中，不動產說明書可以說是扮演了相當重要的角色，不動產說明書可以協助不動產的產權調查，它就像是一張房屋的履歷表，以下也分享常見的三大用途，讓你一次瞭解不動產說明書的作用！

• 釐清狀況避免糾紛：
不動產說明書須詳實記載房屋的產權及登記資訊，以及使用現況、周邊環境及交易條件等相關資訊，可幫助參與交易的買方、賣方與房仲三方的相關權利義務之釐清與確認，減少後續糾紛。

• 可視為房屋白皮書：
有鑒於不動產交易的金額往往非常龐大，因此不動產說明書交易過程中是重要的參考文件，詳實紀錄房子的底細跟資料。

• 提供買方完整房屋資訊：
不動產說明書包含了交易標的內容、房屋現況等詳細資訊，可幫助買方作為購屋時決策的關鍵根據。

不動產產權說明書的5大查看重點：

成屋產權調查：
■　確認所有權人是否為屋主、確認建物產權注意是否有被限制登記、設定地上權或信託登記等。
■　如果建物有遭限制登記，必須在過戶前排除才能完成移轉程序。
■　如果設定地上權無法塗銷，不僅會影響未來的移轉，還可能限制貸款成數。
■　因此，不管是買方或賣方，都應該仔細確認謄本中的他項權利部分，以免因未注意到相關限制而造成損失。

買賣交易條件：
為了避免日後金錢方面的爭議，交易的價格和付款方式必須詳實列出，讓買賣雙方能清楚地了解彼此應該負擔的部分，讓交易更合理、透明，避免未來不必要糾紛。

標的現況說明：
■　中古屋因為屋齡普遍較高因此要特別留意屋況。
■　在《不動產說明書》中，應特別注意現況確認書。確認項目關於漏水、海砂屋、輻射屋、建築裂縫、增建、是否為凶宅、是否有中繼水箱？位置？、基地台等情況。
■　說明書中也需揭露房屋周邊300公尺範圍內的險惡設施，包含地面高壓電塔、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、垃圾場、墳墓、加油站、葬儀社等。

確認謄本資訊：
■　在《不動產說明書》中，最重要的資料就是謄本。
■　房仲會根據買方委託協助買方取得最完整的謄本。
■　買方需留意建物的坐落位置及面積（主建物、附屬建物、共用部分）

檢視房屋重要附圖：
■　不動產說明書應檢附地籍圖和建物測量成果圖等重要資訊。
■　地籍圖提供土地的形狀、大小、位置、界址、面積以及都市計劃道路的狀況等重要資訊，需要留意房子是否建在工業用地、道路用地或公共設施用地上。
■　針對中古屋常見增建狀況，買方也可比對建物測量成果圖，並搭配參考房仲說明，掌握增建區塊。

不動產說明書的應記載＆不得記載事項

應記載事項	不得記載事項
◆位置面積 ◆權利歸屬 ◆使用現況 ◆管理規約 ◆法規管制 ◆周邊環境 ◆交易條件 ◆其他	◆不得記載本說明書內容僅供參考。 ◆不得記載繳回不動產說明書。 ◆不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。 ◆預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。 ◆不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書、不動產委託承購標的現況說明書、要約書標的現況說明書或建物現況確認書，替代不動產說明書之內容。 ◆不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

※ 上表參考資訊來源摘要自中華民國部內政部之主管法規查詢系統《不動產說明書應記載及不得記載事項》為主，相關詳細規範以官方最新公告為準。

看不動產說明書時的3個注意事項

「成屋族」要注意：
購買成屋時，除了注意產權是否有限制情形外，還應留意該房屋是否存在訴訟或糾紛，例如房屋分割、共有、承租人繼承權、地下室合法性等問題，避免未來產生法律糾紛，導致權益受損。

「土地族」要注意：
購買土地時，除了注意是否有開發限制外，還應留意土地是否屬於公共設施用地、水土保持特定區域或是有環境保護限制等情形，以免日後影響建房及使用權益。

「預售屋族」要注意：
購買預售屋時，除了注意建材、付款事項及工程進度外，還應留意環保符合、防震等法令規定，以確保日後住宅安全及居住品質。

建議擔心房子與實際居住情況不符的購屋族，善用不動產說明書可減少期望落空的風險，仔細掌握不動產說明書中的資訊，可以有效達成安全買屋的實用法寶，從而降低買賣雙方日後產生糾紛的可能性。

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