工業住宅是什麼？可以買嗎？工業宅查詢、優缺點及稅率一次看懂！

你聽過「工業住宅」嗎？瞭解工業住宅是什麼嗎？市場上聽常聽到這樣的住宅，究竟工業住宅是否可以買？本篇文章就也針對工業宅，做一個完整的解說及說明，讓你可以一次瞭解工業宅的優缺點、查詢方式及稅率，並且瞭解其合法性，讓你在購屋時也可以有更正確的認知，去選擇適合自己的房屋喔！

什麼是工業住宅？

所謂的「工業住宅」，指的是根據都市計畫法，土地分區可劃分為住宅區、商業區和工業區等，基本上只要房屋座落於工業區的住宅，即可稱為工業宅或工業住宅。

乙住宅：
工業區用地又可區分為特種、甲種、乙種、零星，而乙種為輕污染建築用地，常被拿來當作工作室、一般事務所使用。因處規範的灰色地帶，並且土地取得成本較低，建商會包裝成網路上常聽到的「乙住宅」這個名詞，但其實同樣都是工業住宅，只是名稱不同。

工業宅合法嗎？可以買嗎？

那不少購屋族也好奇，究竟工業住宅可以買嗎？又是不是合法的住宅呢？其實，民眾是可以購買工業宅，並且只有將其視為工作地點，而非居住地才沒有違法。現在少數建商為規避責任，會採毛胚交屋或沒有隔間、衛浴、粉刷的型態交屋。工業住宅若任意更改建物結構，例如增設隔間、加設衛浴或更改管道等，須留意恐有觸法之風險。

工業住宅的合法性：
法規上工業宅不能當自用住宅使用，由於過去地方政府沒有積極取締開罰，因此，現存有不少工業宅是作自用住宅使用。其中六都中的台北市政府，針對工業區違規作住宅使用，有違反都市計畫法之案件，處置方式為罰款，執法相對嚴格（府授都築字第10930541362號），而北市政府的做法則為加以列管，透過申請變更土地使99用分區、繳納捐地代金等程序合法化。

查詢管道：
■　查詢建案基地的土地使用分區：因台北市的法規不同，常見工業宅使用分區可能為第二種工業區、科技工業區、工商混合區、辦公服務區等，其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」。

■　查詢「建物謄本」和「使用執照」的用途來判斷：一般工業宅會登記為一般事務所、零售業、辦公室、技術服務業等，而不像正常住宅區，作為住家使用時用途項目可登記為「住宅」。

工業住宅的２種稅率，報你知

那工業住宅稅率，通常會分為「地價稅」及「房屋稅」兩種，針對自用與非自用的住宅稅率課徵落差大，若沒有申請自用住宅的情況下，房屋稅接近多二倍、地價稅多四倍。

工業宅稅率試算：

		地價稅
自用住宅	非自用住宅	自用住宅	非自用住宅
房屋評定現值x1.2%	房屋評定現值x3%	公告價x2÷1000	公告地價x10÷1000

※參考資料來源為「財政部稅務入口網」、「臺北市稅捐稽徵處」等，若有差異以官方最新公告為準。

享自用住宅優惠稅率技巧：

■　善用「房屋稅」：住戶只要在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用，並於每年 9月22日以前提出申請，當年度即可按優惠稅率(房屋評定現值x1.2%)課徵地價稅。

■　善用「地價稅」：土地所有權人只要在房地完成戶籍登記，且沒有出租或營業用事實，加上面積符合規定，即可登記為自用住宅用地，並於每年 5月1日以前完成申請，當年度即可按優惠稅率課徵地價稅。

工業住宅優點、缺點完整解析

優點	缺點
【房價較低】 ▶ 工業用地的土地成本比住宅及商業區低 ▶ 工業宅一般約為同區地段的住宅區房價的八折	【貸款不易】 ▶ 因工業宅有使用上限制，導致銀行對於核貸的金額較嚴格 ▶ 部份銀行針對工業宅不願意核貸
【建築結構佳】 ▶工業宅的建材因有規定的使用標準，所以建築結構、樓地板承載力都會比一般住宅好	【增值不易】 ▶ 工業宅雖然價格相對便宜，但通常不是一般人的首選 ▶ 未來增值空間較小，要轉手難度較高
【容積率較大】 ▶ 工業宅容積率相較於一般住宅多 ▶ 建物有最小坪數的約束，建商可以規劃比較大的坪數	【居住品質】 ▶ 大多鄰近工業區，可能有卡車、貨車等工業用及營業用大型車輛進出 ▶ 安全、噪音、空氣品質較不佳
【可登記營業】 ▶ 工業宅可以登記作為公司 ▶ 若有設立營利登記的需求、不需另付租金及找營登地址	【違規風險】 ▶ 若工業宅違規使用，會有被檢查取締罰款的風險，可連續開罰，亦會有斷水斷電的可能

儘管工業宅價格相對親民，惟未來自住的合法性有沒有機會修法通過尚未明確，建議大家看房時，同時參照土地分區使用的規劃、居住安寧等作各面向考量，並且購買工業宅前也多和房屋業者相互交流謹慎評估!

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