以房養老真的好嗎？一次看懂以房養老貸款、試算及優缺點！

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隨著社會結構和金融環境的不斷變遷，退休生活的規劃變得愈加複雜。在這變化下，「以房養老」正逐漸成為人們在退休規劃中的一項策略，它這不僅是一種金融工具，更是一個深具前瞻性的資產運用方式。本文中我們將全面分析「以房養老」，包括其背後的原理、實際試算、優缺點，以及適合對象為何？透過本文快速帶你知！

以房養老是什麼

以房養老是什麼？

• 「以房養老」的正式名稱為「不動產逆向抵押貸款」，是一種金融方案，由台灣銀行業者於2015年推出。該方案允許年滿60歲的房屋所有權人將其房產逆向抵押給銀行，獲得一筆按月支付的資金，作為養老金。
• 這種貸款模式與一般房貸相反，因為款項的流向是由銀行支付給房屋所有權人，同時保留了居住權。
• 支付金額取決於房產的鑑定價值、貸款期限以及利息。若屋主過世或貸款期滿，銀行有權處置房產，而繼承人則可選擇是否繼承貸款與房產。

以房養老貸款方案、試算方式、優缺點

▶上述方案內容大多貸款成數落在70%、貸款年限為30年、利息扣息上限為月撥付金額的1/3，以下說明貸款試算方式：

假設以2,000萬的房子申請以房養老貸款，銀行核貸7成、貸款年限30年（360個月）、年利率2.4%
• 每月撥款金額：20,000,000*0.7/360=38,889元
• 利息扣額上限：38,889/3=12,963元
• 每月增加利息:38,889*0.024/12=78元
• 第1個月實領：38,889元
• 第2個月實領：38,889元－78元（利息）＝38,811元
• 第3個月實領：38,889元－156元（利息）＝38,733元
• 以此類推：到了第167期時，利息達到扣除額上限，即12,963元，超過的利息金額會累計掛帳到合約期滿再償還。
• 第167~360個月，每個月實領金額為：38,889元－12,963元（利息）＝19,444元

▶使用以房養老貸款的優點及缺點分析如下：

優點

1. 老年人能夠繼續居住在熟悉的地方，維持生活穩定。
2. 提供每月固定的經濟來源，有助於生活開支的穩定管理。
3. 在生病或失能時提供經濟支援，避免臨時狀況對經濟產生負面影響。
4. 藉由自行解決生活需求，減輕子女孝親的經濟負擔。
5. 借款人因辦理以房養老的借款所產生的債務，可以全數扣減遺產總額，進而減少遺產稅。

缺點

1. 每月銀行提供金額與貸款年期成反比，利率上升時可能增加每月還款負擔。
2. 貸款期滿後，貸款人若仍健在，可能面臨房產拍賣或需倒貼利息的問題。
3. 核貸成數受申請物件的地點及條件影響。

以房養老適合族群

使用以房養老貸款的適合對象，包括以下三類人群：
1. 獨居長者：以房養老使他們能夠在自己的房屋中安享晚年，保持自由獨立的生活品質，這不僅避免了養老院的生活，同時也提供了與鄰居建立友好互動、培養社區網絡的機會，增進心理和情感的穩定。
2. 無子女的長者：透過以房養老，他們可以有效地利用房產價值，獲取資金以支持退休生活，代替子女經濟支援的依賴，這使得他們在高成本生活環境中仍能維持獨立、優質的生活水平。
3. 多房族長者：對於擁有多間房產的銀髮族而言，以房養老對於多房族長者是理想的選擇，這種方式使他們能夠善用多房產資產，提高退休生活的品質，同時在資金活化方面提供更多選擇，為未來提供更為充實的生活。

以房養老貸款的評估和決策並非一蹴可幾，需要深入思考個人需求、未來規劃，也需要理解貸款的複雜性。雖然它帶來了居住穩定、經濟支援等優點，但也不能忽視其利息支出、貸款年期的風險。在做出這重要決定前，建議您不吝花時間與專業人士溝通，諮詢他們的意見，以確保您的退休生活過得更為富足、安心。透過深入的了解和謹慎的規劃，以房養老貸款或許會成為您充實晚年的一個重要元素！