不動產役權的範疇涵蓋那些？

不動產役權原為「地役權」，是指「以他人土地供自己土地便宜之用之權」，新修法通過後的「不動產役權」，不動產役權的範疇相當廣泛，它包括了：通行權、飲水權、採光權、眺望權、電信權、其他特定便利之用

2024-07-16

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不動產役權是什麼？6重點教你如何設定＆登記不動產役權！

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你瞭解不動產役權是什麼嗎？你知道不動產役權可以捍衛屬於你的權利嗎？本偏懶人包就也透過6大重點，教你如何設定及登記不動產役權，讓你可以透過正確的不動產知識，保障你的居住的通行權、飲水權、採光權、眺望權、電信權及其他權益可以不受損，並住的更安心喔！

不動產役權的範疇與重點是什麼？

什麼是「不動產役權」?

根據民法第851條解釋：稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

簡單來說，「不動產役權」就是用別人的不動產，讓自己的不動產可以通行進出、可取得水源或是埋設水路管線、確保將來採光及風景不會被臨近的建築物遮擋、拉電信管線，或者做其他特定方便的事情。假如你買了一塊土地蓋房子，因為沒有臨近道路，所以需要向他人借用土地進出，這就是不動產役權中較常見的「通行權」。

不動產役權的範疇

不動產役權原為「地役權」，是指「以他人土地供自己土地便宜之用之權」，新修法通過後的「不動產役權」，不動產役權的範疇相當廣泛，它包括了以下項目：

不動產役權種類	簡述說明
1.通行權	允許使用他人的土地通行，例如透過他人的土地進出自己的房屋或地塊。
2.飲水權	在他人的土地上取得水源，例如使用他人的水井或水源。
3.採光權	允許在他人的土地上獲得充足的光線，例如使用他人的房屋陽台或窗戶，以獲得良好的採光環境。
4.眺望權	允許從他人的土地上觀賞風景或景觀，例如享受他人土地上的美景或景觀設施。
5.電信權	允許使用他人的土地進行電信設施建設或通訊設施安裝，以提供通訊服務或網絡設施。
6.其他特定便利之用	還包括其他特定的便利使用權，例如使用他人的土地進行農業活動、舉辦活動或進行其他商業用途。

設定＆登記不動產役權6重點

不動產役權文件

1. 土地登記申請書
2. 申請人身分證明
3. 義務人印鑑證明
4. 土地、建物所有權狀
5. 不動產役權設定契約書正副本
6. 其他依法律規定應提出之證明檔

不動產役權設定登記方法
基於物權公示原則，設定不動產役權須由地政機關，將雙方當事人間約定的役權具體內容（例如約定使用方法、地租及權利存續期間等），在土地登記簿上辦理登記。完成地政機關登記後，社會大眾可透過建物及土地登記謄本清楚瞭解土地上有無設定不動產役權，以及其權利設定內容，也同時保障不動產的交易安全。

依據土地登記規則第109條的規定，不動產役權設定登記時：
● 應於供役不動產登記簿的「他項權利部」辦理登記。
● 於其他登記事項欄記明需役不動產的地號、建號，以及使用需役不動產之權利關係。
● 在需役不動產登記簿「標示部」的其他登記事項欄，記明供役不動產的地號、建號。

不動產役權相關案例說明

為建立更完整鮮明瞭解不動產役權的意思，舉例說明如下：

【案例緣由】 A先生是一塊土地所有者，而B先生是鄰近土地上的房屋所有者，B先生希望在他的房屋附近建造一個小型停車場，但是他自己的土地不夠大，無法容納停車場，於是，A先生和B先生達成協議，設立了一個不動役權。

【協議簽訂】根據協議，A先生同意將自己土地上一部分空地出租給B先生，供其建造停車場使用。這項不動產役權的內容包括了使用期限、租金支付方式、停車場的規劃和建設標準等。雙方簽署了一份正式的契約檔，並前往地政機關進行登記申請。

申請登記流程：
● 地政機關審核了申請文件，確認了協議合法性和完整性後，同意將不動產役權登記在土地登記簿上。
● 登記完成後，A先生將土地上該部分的使用權交給了B先生，使得B先生可以合法地在該土地上建造停車場，而A先生仍然保留著土地的所有權。

結果
最終B先生得到了所需的停車場面積，而A先生也從中獲得了一定應得租金收入，皆大歡喜雙方均獲得適當利益。

隨著城市化進程加速，寸土寸金的土地成為人人爭搶的稀缺資源，善用設立不動產役權可以更有效利用有限土地資源，提高土地靈活應用效能，最後建議在簽訂不動產役權契約時，雙方務必仔細考慮與溝通完善，並在協議中明確規定條款，避免日後衍生爭議與法律問題。

※ 本文參考資料來源為「全國法規資料庫」，內容如有異動均以官方最新公告為準。