要約書是什麼？房屋仲介要約書v.s斡旋金，怎麼選？違約怎麼辦？

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在買房過程中，通常會建議請房仲業者提交要約書或支付斡旋金，來確保想要的房屋物件，究竟要約書是什麼嗎？斡旋金及要約書要怎麼選擇才好呢？若中途想修改購屋金額或是交易條件，造成違約又違約怎麼辦呢？本文就快速利用3分鐘，帶你瞭解要約書及斡旋金的差別及優缺點，讓你可以更輕鬆買到理想物件！

要約書＆斡旋金的定義

要約書
買方向賣方提出的交易條件和條款，依法有三天審閱期間。若是賣方同意買方提出的要約書上條件，則下一步會與買方進入簽訂買賣契約之流程；若賣方不同意買方提出的條件或在賣方同意出售前買方撤回，則此份要約書即失效。買方同意出售後，買方反悔，賣方可選擇解除契約，請求違約金。

內政部特別在要約書範本中，規定消費者除有攜回契約審閱權外，並得於賣方承諾前撤回要約。要約書的目的是讓雙方對交易條件達成一致，並為進一步的買賣契約做準備。

斡旋金
通常是指在交易初期買賣雙方在房屋售價上有差距時，買方為了表示購屋的誠意支付的一筆款項，通常斡旋金一般為房價的1%至5%。當賣方同意買方的出價時，則該筆金額即轉為定金，買賣契約即成立，可進行下一步買賣流程。如果雙方合意失敗，則斡旋金會全數退回給買方，不會產生額外的費用。

要約書＆斡旋金這兩種的差異、優缺點及比較

項目	要約書	斡旋金
主要功能	➤由買方簽訂一份購買意願的書面契約書 ➤房仲將依要約書上的交易條件與屋主進行議價	➤由買方簽訂一份購買意願的書面契約書並展示買方購買的誠意 ➤付斡旋金也會讓房仲業者更有動力協助雙方進行議價。
型式	➤書面文件 *在要約書上載明願意購屋的金額即可。	➤金錢或支票支付，並簽訂斡旋契約
議價成功	➤可進行後續簽約	➤斡旋金直接轉為定金 ➤作為抵扣房屋費用
議價失敗	➤要約書即失效	➤斡旋金無條件退回
法律效力	➤有	➤一般情況下，斡旋金在賣方同意出售或或轉為定金之前，買方得隨時撤回
優點	➤條款內容受到政府法令規範之限制，不易有不利於消費者之不公平條款出現。 ➤無須先行支付金錢，降低交易之風險。	➤支付斡旋金表明買方對交易的真實意圖，增加交易成功的機會。 ➤提供了對賣方的保障，確保交易的穩定性和可靠性，賣方較容易答應。
缺點	➤多數賣方對於要約書的效力較不認可，容易造成交易談判上之難度。 ➤雖說無須先行支付款項，但約定之違約金通常較高﹙買賣總價的3%﹚，買方不買之違約責任較重。	➤買方需要提前支付一筆款項，可能會對資金流動性造成影響。 ➤如果交易未能按計劃進行，斡旋金可能會被沒收，導致買方的財務損失。

如果後悔不想買房，怎麼辦？（斡旋金v.s 要約書）

賣方未同意出價或超過議價委託期限
➤斡旋金：可直接返還給買方
➤要約書：可以撤回要約書，要約書即作廢

賣方已同意出價
➤斡旋金：買方反悔就拿不回斡旋金，斡旋金會當成給賣方的賠償被沒收。
➤要約書：買方通常需依約支付違約金，通常為買賣總價的百分之三。

委託房屋仲介，該注意的3大注意事項

好的房仲讓你成功買到理想的好房，可見房屋仲介在買賣過程中的角色非常重要，如何選擇好的房屋仲介業者有3大注意事項：

注意事項（一）、選擇可靠且口碑好的房屋仲介公司
● 評價和口碑：選擇有良好評價和口碑的房屋仲介公司，可以通過線上查評價、詢問親朋好友推薦，進一步了解他們的服務質量和專業水平。

● 資質和認證：確認房屋仲介公司是否具備必要的執照和認證，這是專業性和合法經營的重要保障，經紀業者有無於營業處所揭示下列文件：
(1) 經紀業許可文件。
(2) 同業公會會員證書。
(3) 不動產經紀人證書。
(4) 報酬計收標準及收取方式。（如果只經營代銷業務者免揭示）

● 經驗和專業知識：可透過溝通時，確認房屋仲介的經驗和專業知識是否足夠，特別是在你所在的地區或針對你要交易的房產類型方面的經驗，經驗豐富的房屋仲介將能夠提供更專業的建議和更有效的服務。

注意事項（二）、用心傾聽顧客需求的房屋仲介
● 可協助列需求清單：能精準列出你對房屋的需求，包括地點、面積、房型、設施等重點。
● 預算範圍：深入瞭解買方的條件與需求，協助討論出可接受的價格範圍，客觀分析最適合買方的理想房屋。

注意事項（三）、了解市場行情且具服務熱忱
● 了解房屋所在區域：好的房仲業者能提供所選區域的市場分析報告，包括房價趨勢、供需情況、未來發展預測等，客觀建議你合理的出價的金額。
● 具積極服務熱忱：房仲對於所選區域的房子買賣資訊掌握度越高，並積極推薦買方可能適合的房型，將有助於提升買方找到理想房屋的機率。

在委託房屋仲介買房時，選擇一個經驗豐富且態度積極的房仲顧問，可以讓買方安心溝通實際需求和預算。在找房過程中，也可更放心交由房屋仲介幫忙提交斡旋金或要約書，對於缺乏市場經驗或時間的買家來說，優質房仲是買房的一大助力，幫助購屋族買屋過程更加順利且安心。