下載住商APP 廠辦怎麼買？獨立廠房＆廠辦大樓的差異、用途及比較一次看！
廠辦是什麼？
廠辦，是同時結合「工廠」和「辦公室」功能的建築，既能進行生產作業，也能處理行政辦公，屬於一種複合型不動產。由於廠辦是屬於工業建築的一種，所以在蓋這類的建築時，必須依照《建築技術規則》來設計和施工，所以通常地點會設在工業區或科技園區內，並且具備以下特點：
● 符合廠辦建築規格：單層樓地板面積不得小於150平方公尺、至少2.7米以上挑高設計、具備貨梯及載重考量、環境符合消防安全設施規範。
● 搭建位置限制：位於都市計畫內的甲種或乙種建築用地，屬於工業區、特定專用區範圍內。
● 提供生產空間需求：空間可以符合電子零組件或機械設備的組裝需求、具備倉庫或冷鏈管理功能、實驗或研發測試區域，其他機能包含溫度、濕度控制、廢水或空污處理設備、防塵、樓板承重能力、完善的配電系統等。
● 提供辦公空間需求：空間可提供行政單位辦公使用、規劃出展示區、會議室、接待區及茶水休息區等，其他機能包含依部門和需求適當做出隔間、配置網路和空調、消防偵測系統、良好的採光及通風等。
哪些產業的企業需要買廠辦？
那對於企業來說，廠辦會適合同時需要生產空間＆辦公空間的企業，以下也做一個詳細說明：
● 製造業／科技業：因通常需要結合生產和辦公功能，廠辦大樓可以提供高效的運營環境，節省經營成本。
● 擴張中的企業：正在快速擴張的企業可以考慮購買廠辦大樓，可以滿足未來的業務需求，尤其是需要靈活調整生產和辦公空間比例的情境。
● 資金充裕之企業：具有穩定財務狀況的企業，可以考慮購買廠辦大樓作為長期投資，除了有機會享受資產增值，同時還可節省租金支出，避免租約到期必須搬遷的風險。
適合購買廠辦的各產業類別
| 產業類型 | 適用企業(列舉) | 作業環境需求及原因 |
|---|---|---|
| 製造業 | 小型電子組裝廠 | 小型生產線配置、有無塵室需求、辦公行政區整合 |
| 塑膠工廠 | 各類模具和成品存放、塑膠射出機台操作 | |
| 科技業 | 醫療器材研發公司 | 實驗室、無塵室及小型生產作業區 |
| 新創科技公司 | 研發辦公室、測試區、需配置電力與網路系統 | |
| 物流業 | 中小型電商公司 | 貨物暫存空間、包裝出貨作業、共享物業管理資源 |
| 區域型物流服務商 | 小型倉儲、交通便利地點、轉運配送站點 | |
| 傳產業 | 小型食品加工廠 | 生產線配置、環境符合衛生標準規範 |
| 小型印刷廠 | 大型印刷機、印刷成品存放和包裝 |
獨立廠房v.s廠辦大樓要怎麼選？哪個比較好？
不同於廠辦大樓，獨立廠房雖然也是適用於工業用地上的建築類型，但主要用途、規模及結構設計皆和廠辦不同。「獨立廠房」更適合想要長期穩定經營，工廠規模及資本較高的企業；反之，若是新創公司或中小型企業，在資金有限且需快速起步的情境下，先以廠辦大樓進行較小規模的生產作業，可以達到降低初期成本、共享公共設施、享有完善管理服務，並能靈活調整空間等需求。
獨立廠房v.s廠辦大樓的差異比較
| 項目 | 獨立廠房 | 廠辦大樓 |
|---|---|---|
| 土地權屬 | 獨立產權 | 大樓共有持分 |
| 建築形式 | 單一建築 | 多層多戶共用組成 |
| 管理方式 | 自行維護 | 由物業管理 |
| 客變彈性 | 高，可依需求客製化修建 | 低，需遵守廠辦管理規範 |
| 建置成本 | 較高，含房地產權購買和建築建置 | 較低，但額外負擔管理及修繕費用 |
| 主要用途 | －大規模生產製造 －機械操作或因應特殊生產需求 | －輕型製造或研發 －有辦公室及接待空間 |
| 優點 | －空間規劃彈性大 －企業獨立使用、無共用需求 －長期持有可分攤建置成本 | －相對取得成本較低 －可以共享公共設施 －統一由物業管理、有秩序規範 |
| 缺點 | －初期需要準備較高的建置費用 －自行維護和管理較秏心力 －適合建置的地點較受限 | －使用空間相對較小 －額外產生管理費用和修繕支出 －與其他企業公司共用、易有糾紛 |
買廠辦的5大注意事項
在企業購買廠辦之前，建議可以先擬定需求清單，並調查市場行情，也可將下列關於廠辦的5項常見注意事項列入考量範圍中。
注意事項（一）、廠辦須符合法律規範
● 確認土地為工業區或特定專用區。
● 查核建物用途、所有權及使用執照。
● 建物符合環保、消防法規。
注意事項（二）、廠辦的建築規格條件
● 樓板承重500kg/m²以上。
● 高規格無塵室可能需要挑高4.5米以上。
● 電力配置（三相220V/380V）。
● 貨梯載重2噸以上。
注意事項（三）、廠辦周圍交通條件
● 鄰近高速公路、快速道路。
● 評估是否支援物流、上下游供應商及客戶的距離。
● 員工通勤的便利性。
注意事項（四）、廠辦建置成本評估
● 比較鄰近的區域行情，試算稅費與管理費等持有成本。
● 諮詢貸款成數與貸款利率。
● 該區域的租金行情、評估未來的增值空間，即使轉售也可獲得正向的投資效益。
注意事項（五）、廠辦的未來擴充性
● 確認周邊是否有足夠或潛在的擴建空間。
● 評估區域發展計畫與產業聚落效應。
透過了解獨立廠房與廠辦大樓的差異和用途，相信你現在可以對自己的需求，更明確且具體掌握。無論是製造業、科技業還是其他領域的中小企業，都可以從廠辦大樓的高效運營模式中受益，也將是協助企業推向成功的重要基石。
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