建蔽率＆容積率是什麼？專家3招教你快速判斷土地價值＆影響！

在不動產投資與開發中，了解「建蔽率」與「容積率」是判斷土地價值與可開發潛力的關鍵第一步。究竟建蔽率＆容積率是什麼？又該如何判斷土地的價值及影響？本文就讓專家一次帶你透過3招，教你快速正確地評估土地的價值，並且確保開發行為符合法規，以避免任何違法事項產生。

買地前，先搞懂「建蔽率」及「容積率」

當你在買賣土地之前，先瞭解建蔽率與容積率很重要，主要3原因包括：

1. 避免誤判土地開發價值：建蔽率與容積率會直接限定一塊地可以蓋多大的房子、幾層樓。如果不了解，可能以為能蓋大型建築，實際卻受法定數值限制，投資報酬恐縮水。
2. 防止違法建築受罰：若超過法定容積率/建蔽率核准的範圍，將被認定為違建、地政單位可要求拆除或處罰。
3. 精準規劃開發預算與效益：開發規劃與成本估算均需依據這兩大指標，才能預測最高可銷售面積與潛在收益。

建蔽率＆容積率的定義、計算方式及影響

建蔽率與容積率是規範建築強度的兩大主要指標，兩者定義、計算方式及影響範圍整理如下：

項目	定義	計算公式	實務影響
建蔽率	房屋最大水平投影面積與基地面積的比率	建蔽率(%) = 建築物水平投影面積 ÷ 基地面積 × 100%	限制地面空間，影響戶外空地、日照、通風
容積率	總樓地板面積與基地面積的比率	容積率(%) = 建築物總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100%	限制總樓層面積，攸關可開發的樓層與量體

建蔽率的影響：

建蔽率的管制影響了建築基地上空地的保留比例，較高的建蔽率會導致建築物間的間距縮小，可能使居住的日照權受影響、壓迫感提高，並對公共安全造成影響。透過限制建蔽率，可以增加法定空地，從而達到提高建築基地透水率、增進都市環境品質的目的。

容積率的影響：

容積率是平衡城市密度、穩定土地供需的重要工具。若容積率過高，可能造成都市發展不均衡，但透過容積移轉(可達法定容積的30%～40%)及容積獎勵(一般地區上限為法定容積的20%，實際各縣市規範為準)，可在維持發展權的前提下，引導開發者配合都市政策需求，例如捐建公益性設施或取得綠建築標章。

建蔽率＆容積率是否越小越好？

需要注意的是，建蔽率與容積率並非越小越好。從開發者角度來看，較高的容積率（如商業區）代表著較高的開發強度和經濟價值。但是，如果從環境和生活品質角度來看，降低建蔽率則有利於增加法定空地和透水面積，這有助於永續環境的確保。

例如：新北市的修訂方向，是採取建蔽率調低，也就是讓保留的空地變多；但容積率不變，所以開發權益不會受到影響。這樣做的目的是希望在維持發展空間的同時，也能讓都市環境變得更好。另外，農業產銷設施的建蔽率從 60% 降到 40%，主要是為了保護農業的生產環境。

建蔽率＆容積率規定原因

1. 確保永續環境與防災能力

● 應對極端氣候： 透過降低建蔽率和限制開挖率(例如，各分區法定開挖率不得超過建蔽率加基地面積10%)，並要求法定空地保留80%的透水面積 ，以提高建築基地透水率和設置充足的雨水貯留滯洪設施，從而增進都市環境品質並因應暴雨釀災的風險。

● 推動綠色建築： 要求一定規模的建築開發行為需取得候選綠建築證書及通過綠建築分級評估銀級以上 。此外，對於綠建築的容積獎勵項目進行了調整，例如將銀級獎勵從6%降為0%，以確保獎勵額度與創造的環境效益及永續性相匹配。

2. 落實都市發展趨勢與品質管制

● 反映在地特色與需求： 地方政府訂定細則旨在反映各縣市都市發展特色，並將大眾運輸導向發展(TOD)及環境美學等規劃理念納入考量。

● 總量管控機制： 制定容積獎勵上限(例如，一般地區為法定容積的20%，都市更新地區為 50%)，以建立容積總量管控機制，回歸都市計畫體系管理。

● 土地用途規範： 透過限制容積率，規範商業區應適度提供就業機能，而非全數作住宅使用，並限制工業區申請商業設施的比例由50%降為30%，以避免產業用地被不當挪用，解決「工業住宅」等亂象。

3. 促進公共利益與社會福利

● 因應高齡少子化： 增設容積獎勵項目，鼓勵私人捐建老人活動設施、老人安養設施及公共托育設施等公益性設施。公有土地供作社會住宅使用者，其容積可提高至基準容積的1.5倍(最高不超過2倍)。

● 區分義務與獎勵： 明確區分依土地使用分區管制要點應盡的義務與容積獎勵項目，並規定獎勵不得重複計列，以確保容積獎勵的目標能確實達成公共利益。

建蔽率與容積率是台灣土地使用管制的核心，更是形塑城市景觀、保障居住品質與引導社會發展的重要政策。中央與地方政府透過《都市計畫法》及相關施行細則（例如《都市計畫法新北市施行細則》於民國103年5月1日生效實施），不斷修訂這些強度管制，以應對全球化競爭、極端氣候、產業變遷以及高齡少子化等瞬息萬變的都市發展挑戰。

對於房產買賣方而言，深入了解這些法規背後的政策考量，從環境保育(如建蔽率降低、透水率提升)到社會公益(如容積獎勵鼓勵社會住宅)，是精準判斷土地真實價值與發展潛力的基礎。因此，在進行任何土地開發或交易前，務必確認相關法令的最新規定，以確保合規性並實現土地價值的最大化。

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※ 本文參考資料來源為「新北市政府城鄉發展局-都市計畫法新北市施行細則」、「新北市政府城鄉發展局-都市計畫法新北市施行細則」、「都市更新法規」、「全國法規資料庫」等，內容如有異動以官方最新公告為準。

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