房屋瑕疵擔保是什麼？快速看房屋瑕疵擔保定義、範圍及責任時效！

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若買房交屋後才發現房屋存在漏水、壁癌、結構問題等瑕疵，不僅影響後續居住的生活品質、更可能造成財產損失。面對這種情況，民法上法律賦予買方「房屋瑕疵擔保」的權利保護，你知道房屋瑕疵擔保是什麼嗎？本文帶你瞭解房屋瑕疵擔保定義、範圍及責任時效，幫助你可以在房屋交易過程中，維護自己應有的權益。

「房屋瑕疵擔保」在法律上又稱為物之瑕疵擔保，是指當你買房子後，若發現房子在交屋前就有問題或瑕疵（如：漏水、壁癌、結構裂縫、管線老化、白蟻等），這些瑕疵問題為買家在交付時已存在的缺陷，那賣方就必須負責修理、補償，或退還部分價款。

房屋瑕疵擔保成立條件：

● 契約成立前，買方不知道房屋有瑕疵
● 賣方交屋前，瑕疵就已存在
● 瑕疵程度達到法律標準（減少程度無關重要者，不視為瑕疵。）

房屋瑕疵定義：

● 契約成立前，買方不知道房屋有瑕疵
● 賣方交屋前，瑕疵就已存在
● 瑕疵程度達到法律標準（減少程度無關重要者，不視為瑕疵。）

簡單來說，瑕疵擔保是一種法定保障，無需額外保固契約，只要法律條件成立，買方就有權要求賣方減價、修繕或解除契約等救濟行為。

*特別注意：賣方的擔保責任僅持續到「危險移轉」時，也就是房屋正式「交付」的時候。交屋後，因買方使用不當造成的損壞，賣方無須負責。
*引用來源：《民法》第354 條「物之瑕疵擔保責任」

房屋瑕疵擔保的範圍、買賣方責任與注意事項

當房屋出現瑕疵時，買賣雙方究竟該負哪些責任？房屋瑕疵擔保的範圍又有哪些？以下就為你做一個詳細的說明，讓你可以清楚瞭解雙方責任內容以及注意事項。

常見的房屋瑕疵類型

	定義	常見例子
房屋價值滅失或減少	房屋價值降低，市場交換價值低於契約價	凶宅、海砂屋、輻射屋
通常效用滅失或減少	房屋缺少應有功能或安全性	漏水、壁癌、鋼筋外露
契約預定效用滅失或減少	缺乏契約約定的特定品質	劣質建材、不符規格設備
不具有所保證品質	無法達成買賣時承諾的品質或性能	保證的結構強度或材質未達標

買/賣雙方責任＆注意事項

許多人誤以為簽訂「現況交屋」條款就能免除賣方的瑕疵擔保責任，但這是錯誤的認知。實際上，現況交屋僅適用於買賣雙方已知之瑕疵，對於房屋傾斜、結構安全、漏水、海砂屋等隱藏性瑕疵，因非肉眼立即可察知，並不適用現況交屋的約定。

對象	主要責任	時效限制	注意事項
賣方	保證交屋時無瑕疵，對存在瑕疵負無過失責任	自交屋日起5年內須負責	不得故意隱瞞瑕疵，現況交屋仍不免除隱藏瑕疵責任
買方	交屋後立即檢查房屋狀況，發現瑕疵應通知	發現瑕疵後6個月內須主張權利(通知賣方、提起訴訟等)	建議使用存證信函通知，保存通知證據

房屋出現瑕疵別慌！4大方法教你有效處理

當買方發現房屋有瑕疵，別慌張！只要在法定期限內通知賣方後，可依《民法》規定請求以下幾種解決方式：

1. 解除契約：若房屋的瑕疵嚴重到無法修復，或嚴重影響買方使用目的，買方可主張解除買賣契約。
2. 減少價金：若瑕疵不至於嚴重到解除契約，買方可要求賣方減少部分價金作為補償。
3. 請求損害賠償：若買方因房屋瑕疵而受到額外損害（例如修繕費用），可向賣方請求賠償。
4. 修補瑕疵：《民法》第 367 條規定，買方可以要求賣方修補瑕疵。然而，這項權利通常需要雙方協商，因為法律並未強制規定賣方有修補義務。實務上，多數會以減少價金或賠償的方式來處理。

*引用來源：《民法》第367 條「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」

房屋瑕疵擔保常見問題QA

Q1：買到漏水又修不好的瑕疵房子時，可解約退款嗎？
A1：若漏水情形嚴重到足以影響正常居住，買方得主張解除買賣契約；依《民法》第259條，雙方須回復原狀：賣方返還買價與相關費用，買方則將房屋返還給賣方。至於漏水是否達到「不能居住」的程度，仍需雙方就實際屋況加以認定。倘若達不到解除要件，實務上多改以減少價金的方式處理，透過司法途徑請求調降成交價。

Q2：當買房入住後發現漏水，第一步我可以怎麼做？
A2：一旦你察覺漏水等缺失，須在發現後6個月內通知原賣方屋主。逾期未通知，視為放棄要求原屋主修繕或負責的權利。起訴主張權利（原屋主賣方不處理時）：若賣方置之不理或處理消極，自賣方收到你的瑕疵通知起算6個月內，雙方溝通無法有共識，必須訴諸司法程序的話，你必須向法院提起訴訟主張權利；否則前述瑕疵擔保請求權會消滅。

房屋瑕疵擔保是房產交易中不可或缺的一環。對買方而言，了解其定義、範圍與時效，是保障自身權益的基石。在簽約前，務必仔細審閱合約條款，並可考慮委託專業的驗屋公司進行全面檢查；交屋後也應善盡檢查義務，若發現問題應立即通知賣方。對賣方來說，誠實告知房屋現況，並在合約中明確註明，是避免日後糾紛的有效方式。透過雙方充分溝通與資訊透明化，不僅能降低交易風險，更能創造一個公平、穩定的房產交易環境。