兩岸七大城市不動産投資價值評比結果出爐

三月二十二的總統大選在即，兩岸三通及直航話題再度熱炒，臺灣對於大陸人士在台購房的限制也有意放寬，在此前夕，住商不動産企劃研究室針對兩岸七大主要城市不動産投資價值，進行深入評比，發現若由租金投報率的角度切入，包括臺北、台中、高雄、北京、上海、杭州、廣州七大城市在內，住宅類租金投報率以高雄的6.4%掛帥；辦公室以上海的10.4%居冠；店面則以北京的9.7%奪魁，顯示兩岸各大城市的不動産投資價值各有所長。 【住宅市場：臺北價格最高，廣州漲幅最大】 根據住商不動産企劃研究室的資料顯示，住宅類別中，兩岸七大城市的房價和前一年度相比都有所增長，其中以臺北市平均房價36.02萬元/坪的價格最高，廣州房價32.3%的漲幅最大，高雄市6.4%的租金投報率最佳。住商不動産中國總部執行董事林倩表示，中國大陸城市的房價在2007年全線攀升，特別是南方大都會廣州，去年房價一直出現明顯漲幅，雖然年中出臺的各項冷卻房市措施對當地的成交量體已有所抑制，房價也開始略顯疲態，但一年來中心城區的中高檔住宅房價漲幅仍高達32.3％，緊隨其後的是杭州，全年住宅房價上漲了29.6%。而上海由於受到去年宏觀調控政策的影響，房價一度出現跌勢，但即便如此，全年也漲了10.8%。顯示房地産住宅市場的剛性需求強勁。就台灣地區來說，住商不動產台灣總部董事總經理陳錫琮表示，2007年由於多空交織，房價處於高檔盤旋，雖然如此，但總觀台灣三大都會，台北市仍以8.2%的漲幅傲視台灣各區域。 n 投資價值評比 住商不動産企劃研究室提醒投資人，若要投資房地産，必須先確定自己是短期投資還是中長期投資，若是短期投資應著重房價的漲跌幅，中長期投資則應考慮租金回報率。近年來內地各城市房價快速攀升，拉低了租金投報率，間接使得投資人的長線投資意願降低，但林倩表示，中國經濟仍處高速成長期，雖然住宅産品的租金投報率略低，但房價長期看好。陳錫琮認為，雖然台灣看好三通商機與錢潮，但最明顯的漲幅應不是以一般住宅產品為優先。但值得注意的是，兩岸雖然對住宅看好度各不同，在通膨壓力下，房地産較具保值的效果卻是放諸兩岸皆準，投資人若能掌握「精華地段、低餘屋量、具公共建設題材」等三原則，即等於穩賺不賠，中長期持有的平均獲利應仍高於短期炒作。 【辦公室市場：臺北房價最高、上海租金回報率最高、杭州漲幅最大】 由於台灣多數公司將總部設於臺北市，以至於在辦公房市場上，仍以臺北市爲高。 而隨著捷運興建，臺北市辦公房逐捷運而居的現象越發明顯，甚至在環亞週邊等捷運預定地，A級辦公房叫價58萬元/坪以上。而高雄市由於公司設立少，辦公室需求不大。不過頂級辦公室仍因爲量少，仍有一定投報率。 在大陸四大城市，上海市作爲東亞地區經濟重鎮，近年來高檔辦公室一直處於供不應求狀態，價格始終居高不下，A級辦公室只受經濟景氣影響，而宏觀調控影響不大，目前中國正處於飛速發展階段，很多外國公司都把上海作爲進入中國大陸市場的前哨站，雖然房價漲幅低於大陸其他城市，但即便如此，其價格也足堪傲視大陸各大都會。而隨著越來越多的外資企業佈局大陸，北京、杭州、廣州的辦公室在房價與租金上也雙雙大幅成長。特別是杭州，由於辦公室的高回報率，價格又相對低於住宅，2007年獲得了投資者的青睞，全年漲幅高達22.2%。 n 投資價值評比 以辦公室市場來說，兩岸七個主要城市的租金投報率大陸要高於臺灣地區，上海辦公房的租金投報率高達10.8%，引人側目。林倩認爲，上海和北京兩地的辦公室市場正蓄勢待發，Ａ級辦公室和高級住宅的價差不算大，但租金價值差異卻很高，不僅租金投報率高，未來增值潛力也好，值得投資人介入。而台灣地區，陳錫琮表示，台灣辦公室漲幅相較住宅過去幾年的漲幅，算是相當委屈，但近來外資看好台灣08年的優勢，近來頻頻動作，長期來說，台灣辦公室將會成為下一波房市的重點產品。 林倩提醒投資人，由於大陸對於商用不動産的課稅標準較一般住宅高出許多，所以若投資辦公樓等商用不動産，最好能做中長期投資，以免房價的增值全被稅金吃掉。而對於台灣地區的一般投資人，陳錫琮建議，可以從目前較有潛力的商圈，如南京、松江、內湖等具有交通優勢的B級以下辦公室為首選，但需做好中長期投資的心理準備。 【店面市場：北京傲視中國，杭州、廣州、上海大躍進】 因爲取樣標準不同，臺灣兩大都會的店面價格均高於辦公室，而大陸四大都會則略低於辦公室。其中以臺北市的價格最驚人，住商不動産表示，臺北市排除精華地區的店面平均價格已逼近88.2萬元/坪，精華地段更高達194萬元／坪以上，爲兩岸各主要城市中店面價值最高的城市。以若以房價漲幅來看，杭州作爲東方休閒之都，店面價值被更多投資人士看好，漲幅最大。北京、廣州的店面則因近年房地産景氣及國際性連鎖商店的進駐，店面漲幅驚人；上海近一年的店面價格雖然受到宏觀調控的拖累，但前景仍好，值得投資人進場。 n 投資價值評比 受到投資人盲目炒作的影響，臺北市的店面價格節節高升，轉手頻繁，使得租金投報率節節下滑，部份二級路段店面甚至出現長期空置現象。已呈現房價泡沫隱憂。而北京、上海由於是進入大陸的商家必爭之地，租金回報率高達9.7%、9.2%就不足爲奇了。住商不動産提醒投資人，若要投資大陸的店面，投資人首應查明該處房屋是否爲未來的動遷房，一旦買下動遷房，即使拿了動遷補助，往往也無法彌補租金價值。另一方面，大陸許多店面均爲國營企業所有，決策過程及洽談程式極爲複雜，最好能找有經驗的房地産仲介公司協助，避免單槍匹馬洽談。目前台灣店面，出現M型化發展，一級商圈店面不但轉售容易，也隨時有人捧了大把鈔票等當房客，但許多二級商圈不但賣不出去，店面空置往往超過3個月以上，因此，有意投資人要特別注意物件本身的條件，包括人潮、交通動線等，以免花大錢買了養蚊子的店面。