2008-04-08
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全台最看好的10大都更概念區
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依照目前50處政府優先推動的更新地區座落與現況可以發現,目前優先推動都更的區域以台北市的七處為最多,北縣、高雄市、台南市的五處次之。但就獲利空間來說,北縣市的獲利空間較大。而以北縣市優先推動更新區域來看,華光社區所在的中正區,由於本身條件佳,交通四通八達,加上學區好,本來就是當紅炸子雞,華光社區一更新,將大幅改變周邊都市風貌,並有助於帶動周邊房價提升。 其次,在南港地區,目前雖然不過是台北市副都心的角色,但隨著三鐵共構與整個南港園區的發展,南港相當有潛力成為台北市的重點區域。而連帶的,南港與內湖園區將帶來大量人口入住,強大需求拉抬地方房價的結果,必然使得周邊如汐止等,房價較低的區域受惠。這都是想要藉著都市更新獲利的投資者可納入考慮的區域。另外,在台北縣,板橋、新店由於交通優勢加上區內利多頻傳,房價節節高升,加上又有優先推動都市更新區,可以針對周邊舊公寓多作觀察。 住商不動產企劃研究室徐佳馨表示,由於南港、高雄周邊土地較多,因而成長空間有限,基隆地區因遲遲未有交通配套,短期內難看到利多,較有房價成長潛力的區域應為交通建設完善、周邊生活機能較佳與周邊無地可購的華光社區。此外,這個公辦都更能否成形,更須端看2008年總統大選結果。整體來說,從四大都更案宣布開始,房價與交易狀況仍未表現出熱度,要等待整體買氣起飛,應在周邊交通建設與相關配套有具體規劃與相關執行時程後,投資者才會積極進場。 離開台北縣市外要選擇都更潛力區投資,徐佳馨指出,最好是選擇大都市,交通便利、腹地廣闊,週邊規劃重大建設的區域,如台中體二、高雄捷運站沿線等。這些區域藉著都市更新,比其他的區域更快麻雀變鳳凰。 此外,由於都市更新往往曠日費時,往往聽到消息之後,真正進入改建仍需要相當長的時間,加上住戶之間時有紛爭,整體說來並不是那麼順利。也因此,要搭上都更便車,除了看好標的之外,更要做好長期投資的打算。 如果希望可以搭上都更順風車,要注意標的最好具備以下條件: 1. 屋齡相近:最好選擇周邊多為三十年以上,且位置相近,基地方正的區域,較有改建機會。 2. 生活機能完善:最好注意物件本身環境,如交通方便、生活機能完善,最好是處於都市精華區,更有開發價值。 3. 住戶單純:住戶單純並產權較集中,協調過程較容易,而其中如果投資客比例較重,在投資客購入時間短,與裝潢後出租或出售取得短期獲利的目標下,也容易成為更新的阻礙。此外,最好店面少,由於店面購入成本高,加上店租收益豐厚,店面所有人往往是最不願意改建的一群,也因此影響改建。 全台10大都更推薦區段 單位:萬/坪 排名 都更區域 中古房價 推薦原因 1. 華光社區 38-55 交通便利,學區優質,位處都心樞紐,且為優先開發區域 2. 南港公賣局瓶蓋廠與轉運站 26-35 三鐵共構輔以南港展覽中心,商機與住屋需求驚人,且為優先開發區域 3. 台鐵高雄港站及臨港沿線 6-10 腹地廣闊,且交通便利,且為優先開發區域 4. 基隆火車站暨西二、西三碼頭 7-12 鄰近基隆港與市中心,可望吸納北縣市人口,且為優先開發區域 5. 汐止火車站 11-20 內湖南港工作人口入住,捷運興建中 6. 新店榮工廠 18-26 裕隆城開發議題,捷運行經 7. 台中體二用地 8-12 鄰近一中商圈與火車站,商機無限 8. 高雄捷運R17-R19沿線 9-10 處都心樞紐,商機無限 9. 板橋浮洲榮工廠 14-26 未來有台灣藝術大學、數位創意電訊園區與簡易車站設立 10. 鳳山火車站 7-10 鄰近捷運站,商圈腹地大 資料來源:住商不動產企劃研究室